Особенности текущего ремонта помещения: это должен знать каждый? Что входит в капитальный ремонт многоквартирного дома? Перечень основных видов работ. Финансовые вопросы
Капитальный ремонт всегда был объектом споров и вопросов. Поэтому, мы решили немного поговорить на данную тему.
О капитальном ремонте
Сам по себе капитальный ремонт представляет комплексные работы по существенным изменениям в конструкции объекта. Это достаточно сложное и затратное мероприятие, которое проводится исключительно квалифицированными специалистами, поскольку работы, выполняемые в процессе капитального ремонта, в идеале обеспечивают не только эстетичность, но и безопасность эксплуатации постройки.
Что входит в капитальный ремонт? Это могут быть совершенно разные работы, состав и порядок которых определяется после анализа технического заключения о состоянии инженерных систем и строительных конструкций, проектно-сметной документации и пожеланий собственников.
Одним из основных направлений при капитальном ремонте является ремонт стен и фасадов, который включает в себя следующие виды работ:
· утепление цоколей, фасадов;
· замена балконных, оконных заполнений на окна ПВХ;
· остекление лоджий и балконов;
· ремонт цоколей, фасадов;
· ремонт лоджий и балконов с последующим восстановлением плиточного покрытия, гидроизоляции, ремонтом экранов, ограждений;
· ремонт пожарных лестниц;
· устройство козырьков над лоджиями, балконами верхних этажей, входами в подъезды и подвалы;
· ремонт отмоски;
· ремонт наружных стен лифтовых шахт;
· ремонт и замена наружного водостока.
Еще одно направление – ремонт подвалов и фундаментов дома, который включает:
· ремонт фундаментов;
· ремонт входов в подвалы;
· антисептирование конструктивных элементов постройки;
· герметизация мест пересечения инженерных систем с фундаментами.
Кроме того, может осуществляться ремонт чердаков и кровли:
· замена, ремонт, противопожарная обработка, антисептирование деревянных конструкций;
· ремонт или замена поддонов;
· восстановление температурно-влажностного режима;
· замена, ремонт поддонов;
· герметизация, ремонт воздуховодов, газоходов и других подобных систем;
· ремонт, замена парапетных решеток;
· ремонт и замена элементов внутреннего водостока и т.д.
При капитальном ремонте также может проводиться ремонт лестниц с заменой ступеней, ограждений лестничных площадок и т.д. Кроме того, значительная часть работ в сфере капитального ремонта посвящена входным площадкам и дверным наполнениям. В эту категорию входят следующие мероприятия:
· замена, ремонт освещения;
· ремонт, замена входных дверей подъездов;
· ремонт, замена дверей в мусорокамеры;
· ремонт, укрепление, частичная замена ступеней лестницы, входной площадки и т.д.
Внутридомовые инженерные системы многоквартирного дома
Ремонт центрального отопления:
· замена и ремонт стояков, трубопроводов, подводок к системам отопления;
· установка отопительных приборов с пристроенными и встроенными автоматическими терморегуляторами;
· замена или ремонт тепловых завес;
· реконструкция системы панельного управления;
· наладка системы отопления;
· установка автоматических балансировочных клапанов на ветках, стояках, кольцах отопительных систем и т.д.
Обустройство вентиляций (замена решеток, прочистка системы вентиляции)
Организация горячего и холодного водоснабжения:
· замена и ремонт трубопроводов и полотенцесушителей, если они относятся к общедомовым системам;
· установка запорной арматуры;
· замена разводки труб;
· установка счетчиков и т.д.
Конечно, на этом работы в сфере капитального ремонта не заканчиваются, и очень важно понимать, что для их проведения к работе нужно привлекать только профессионалов.
Проблемы, связанные с осуществлением капитального ремонта и содержанием объектов недвижимого имущества, являются насущными для правительственного аппарата и управляющих организаций. Серьезность задачи обусловлена повышением уровня ответственности граждан за содержание домов и ухудшением состояния жилищного фонда. Однако для начала следует выяснить, что входит в капитальный ремонт многоквартирного дома.
Понятие капремонта
Капитальный ремонт — это выполнение работ, направленных на ликвидацию конструктивных недостатков общего имущества владельцев в многоквартирном здании. К подобным мероприятиям также относится воссоздание или замена компонентов с целью улучшения общих свойств.
Стоит знать, что фонд капитального ремонта и другие ресурсы являются источниками расходов на проведение восстановительных работ.
Помимо капитального, проводится также Последний является совокупностью мероприятий, осуществляемых для предотвращения износа недвижимости и устранения незначительных повреждений.
Чаще всего текущий ремонт имеет плановый характер. Подобные работы проводятся достаточно часто и не требуют значительных денежных затрат.
Фонд капитального ремонта
Фонд капитально ремонта состоит из нескольких элементов. То есть он включает в себя взнос на капитальный ремонт, проценты, насчитанные за использование финансов со специализированного счета и уплаченные владельцами за невыполнение обязанностей по перечислению платежей.
Полученные средства могут быть использованы для решения нескольких задач. К примеру, для оплаты услуг по ремонту общей собственности. Помимо этого, деньги могут направлять на погашение займов по уже оказанным услугам либо разработку проектной документации.
Если строение пребывает в аварийном состоянии, то средства фонда идут на снос или реконструкцию здания. При этом решением этого вопроса занимаются владельцы недвижимости.
Взносы на капремонт
Взнос на капитальный ремонт общей недвижимости должен выплачиваться собственниками каждый месяц. Размер подобной выплаты указан в соответствующем нормативно-правовом документе. Следует помнить, что подобная выплата должна осуществляться по прошествии семи календарных дней. Также ее можно начинать после издания региональной программы по проведению восстановительных мероприятий. Взнос на капитальный ремонт не выплачивается в случае пребывания строения в аварийном состоянии.
Размер такого взноса зависит от количества этажей, срока эксплуатации, объема необходимых работ и принадлежности к конкретной муниципальной организации. Также владельцы на основании результатов общего совещания могут увеличить стартовый взнос на капитальный ремонт общего имущества.
Кроме того, органы власти должны регулярно анализировать размер минимального платежа. Это исследование зависит от уровня доходов населения и расценок на проведение восстановительных работ. Вычислить размер взноса достаточно просто. Для этого следует умножить общую площадь на ставку, которая указана в правовом акте.
Список работ
Законодательством утвержден реестр услуг, которые оказываются за счет имеющегося фонда. Что входит в капитальный ремонт многоквартирного дома? В соответствии с постановлением, работы по содержанию дома включают в себя проведение технического осмотра помещения и его элементов, подготовку к эксплуатации здания в различные периоды года и оказание дополнительных услуг. Работы по капитальному ремонту охватывают замену внутренних коммуникаций, например, системы водоснабжения, отопления и другое. Помимо этого, сюда можно отнести проверку лифтового оборудования, кровли, подвала и фасада.
Вместе с тем есть некоторые дополнения. В частности, проводятся мероприятия по утеплению стен, обустройству системы вентиляции и установке счетчиков.
Ремонт кровли
Возможно ли сэкономить?
Средства для формирования фонда могут поступать из других источников. Причем полученные деньги расходуются как на уплату имеющихся задолженностей, так и на финансирование дополнительных работ.
К иным источникам относят денежные средства, полученные за предоставление в аренду нежилых помещений и размещение рекламных конструкций. При этом посредник вправе делать скидки по платежам, например, пенсионерам, ветеранам.
Качество работ
Организация, которая проводит восстановительные работы, обязана обеспечить их качество согласно установленным требованиям и правилам.
В соответствующем договоре определены нормы выполнения капитального ремонта и показатели безопасности, которым должны отвечать строительные перекрытия.
Наблюдение за ходом проведения работ ложится на плечи регионального оператора либо товарищество собственников. Также государственные органы могут быть участниками этого процесса. Подобная служба обязуется вести список уведомлений и специальных счетов, предоставлять необходимую информацию и сообщать о ходе проведения мероприятий.
Заключение
Узнав, что входит в капитальный ремонт многоквартирного дома, можно сделать некоторые выводы. Например, фонд капремонта формируется за счет финансов, полученных от собственников. Периодичность проведения подобных работ зависит от периода эксплуатации материалов. В частности, срок службы крыши из шифера составляет тридцать лет, а чугунного трубопровода — сорок. Взносы в соответствующий фонд являются обязательными. Платить ли за капитальный ремонт — решает непосредственно владелец имущества. Однако следует помнить, что неуплата взносов ведет за собой начисление процентов и судебные разбирательства.
Капитальный и текущий ремонт сооружений и зданий - виды организационно-технических мероприятий, направленных на устранение морального и объектов. Между ними существует ряд отличий. Рассмотрим их в статье.
Капитальный ремонт
Он включает в себя устранение неисправностей и дефектов изношенных элементов объекта. Некоторые из них могут быть заменены новыми, более долговечными.
В ходе капремонта может производиться замена:
- Бетонных и каменных фундаментов.
- Несущих стен.
- Каркасных конструкций.
Кроме того, могут осуществляться перепланировка сооружения, оснащение дополнительными инженерными системами, благоустройство прилегающей территории.
Виды капремонта
Капитальный ремонт может быть выборочным или комплексным.
Последний предполагает замену инженерного оборудования и конструктивных элементов либо их модернизацию. Работы при этом могут охватывать или все сооружение в целом, или отдельные части строения.
При выборочном капремонте происходит частичная или полная замена отдельных конструкций и элементов, а также инженерного оборудования. Такие мероприятия направлены на возмещение физического и функционального износа.
Текущий ремонт сооружений и зданий
Определение периодичности его выполнения осуществляется с учетом климатических условий, в которых эксплуатируется сооружение. Немаловажное значение имеют и техническое состояние элементов, режим использования объекта.
Ремонт проводится с периодичностью, обеспечивающей наиболее эффективное использование объекта. Работы производятся после сдачи строения в эксплуатацию до выполнения капремонта или между капремонтами.
Обоснование текущего ремонта зданий и сооружений
Для обеспечения безопасной должно осуществляться их техническое обслуживание, текущий ремонт, эксплуатационный контроль. Соответствующие предписания содержатся в Градостроительном кодексе.
Обоснование необходимости выполнения осуществляется на основании результатов эксплуатационного контроля. Он проводится путем выполнения:
- Периодических осмотров.
- Контрольных проверок/мониторинга.
В ходе этих процедур оценивается техническое состояние строительных конструкций, инженерных систем. По результатам осмотров составляются специальные ведомости. В них заносятся полученные показатели, которые затем сверяются с установленными нормативами.
Виды осмотров
Для обоснования необходимости проведения текущего ремонта сооружений и зданий осуществляются плановые и внеплановые обследования. Первые, в свою очередь, разделяются на частичные и общие.
В ходе общих осмотров осуществляется контроль технического состояния объекта в целом, внешнего благоустройства и инженерных систем. При частичном обследовании оценивается состояние некоторых конструкций в помещениях, а также элементов благоустройства.
Внеплановые осмотры выполняются после стихийных бедствий (землетрясений, ливней, схода селей, обильных снегопадов, наводнений и пр.), возникновение которых может повлечь повреждение отдельных конструктивных элементов. Кроме того, такие обследования выполняются после аварий систем энерго-, водо-, теплоснабжения, а также в случае выявления деформаций в основании объекта.
Нюансы
Общие осмотры перед текущим ремонтом сооружений и зданий осуществляются не реже двух раз в год. Для их проведения формируется комиссия. Результаты осмотров отражаются в документах учета технического состояния объекта. Ими являются, например, журналы учета, специальные карточки и пр.
В указанных документах должны присутствовать сведения об:
- Оценке технического состояния строения и его элементов.
- Неисправностях, выявленных в ходе осмотра.
- Местонахождении дефектов.
- Причинах, по которым возникли выявленные неисправности.
- Работах по текущему ремонту сооружений и зданий , выполненных в ходе осмотра.
Обобщенная информация о состоянии объекта ежегодно отражается в техпаспорте.
Обоснование стоимости
Основанием для определения цены текущего ремонта сооружений и зданий являются проектные документы, в которые включена сметная стоимость работ. Эта документация разрабатывается и утверждается в порядке, предусмотренном в законодательстве.
Проект, согласно 48 статье ГрК, - комплекс материалов, выполненных в текстовой и графической формах. В проектной документации определяются функционально-технологические, архитектурные, инженерно-технические, конструктивные решения, обеспечивающие строительство, ремонт, реконструкцию объектов и их частей, если соответствующие мероприятия затрагивают показатели безопасности и надежности строения.
Специфика подготовки документов
На основании части 12.2 48 статьи ГрК, при проведении капремонта проводится подготовка отдельных частей проектной документации в соответствии с заданием заказчика/застройщика в зависимости от объема и содержания предусмотренных работ.
Требования к содержанию и составу разделов проекта устанавливаются правительственным постановлением № 87 от 2008 г. Утверждается документация заказчиком либо застройщиком.
При выполнении текущего ремонта оформление всего проекта не требуется. Достаточно сметы, в которой обосновывается его стоимость. Она составляется по форме, указанной в Приложении № 2 к МДС 81-35.2004.
Сроки проведения
Потребность в осуществлении текущего ремонта оборудования зданий и сооружений возникает чаще, чем необходимость в капремонте. В этой связи локальные мероприятия проводятся раз в три-шесть месяцев. Данный временной диапазон весьма условен, так как может потребоваться и преждевременный ремонт, к примеру, при аварии.
Следует сказать, что корректировку перечня работ текущего ремонта сооружений и зданий , график их выполнения могут осуществлять жильцы на общих собраниях или работники предприятия. Капремонт осуществляется обычно раз в 3-5 лет. Собственники или работники также могут переносить дату его проведения, если на это есть веские причины.
Текущие ремонтные мероприятия выполняются, как правило, без предварительного оповещения. Что касается работ, связанных с масштабной заменой или обновлением конструкций, то о них уведомляют заранее.
Дополнительно
При разграничении текущего и капитального ремонта объекта нередко возникают сложности. Дело в том, что между этими форматами организационно-технических мероприятий четкой границы нет.
Например, существует такое понятие - "выборочный капремонт" (о нем говорилось выше). Он предполагает частичную замену конструктивных элементов строения. Однако и при проведении текущего ремонта могут выполняться подобные мероприятия.
Следует сказать, что на практике капремонт может предусматривать целый комплекс работ. При этом они все могут входить в перечень текущих технических мероприятий. Строгое разграничение будет иметь место только тогда, когда проект получит соответствующее обозначение.
Заключение
Для среднестатистического человека дифференциация понятий "текущий ремонт" и "капремонт" может иметь существенное значение даже в том случае, если он не связан с организационно-техническими процессами.
Разграничение, например, может стать важным для владельцев индивидуальных (частных) домов, планирующих проведение тех или иных мероприятий, связанных с обновлением систем, конструктивных элементов сооружения. На все эти работы он будет тратить собственные финансы. Соответственно, ему нужно точно знать, какие именно мероприятия нужно проводить и сколько они будут стоить.
Понимание отличий текущего и капитального ремонта позволит классифицировать технические работы, разделить их на виды, определить уровень их сложности. Если будут привлекаться сторонние исполнители, то классификация помогает установить и степень их ответственности.
Разграничение важно и для собственников помещений в многоквартирных домах. Ведь и в этом случае на капитальные и текущие ремонтные мероприятия будут расходоваться деньги жильцов. Собственникам важно понимать специфику ремонтов, чтобы грамотно выстраивать правовые и хозяйственные взаимоотношения с компанией, выполняющей эти технические мероприятия. При этом сами жильцы могут принять активное участие в обследовании сооружения, осмотре оборудования и инженерных систем вместе с комиссией или самостоятельно. Собственники должны располагать актуальной информацией о состоянии конструктивных элементов объекта, чтобы принимать правильные решения, касающиеся их обновления.
Перечень работ по капитальному ремонту многоквартирных домов утверждается на законодательном уровне с учётом климатических особенностей региона и типов домов.
Капитальный ремонт многоквартирных домов - это устранение неисправностей, замена изношенных частей фасада, а также установка вспомогательных систем для лучшей эксплуатации сооружения. Перечень работ капремонта закреплен на федеральном уровне.
Что входит в капитальный ремонт многоквартирного дома
Восстановление начинается с проведения замеров, которые служат ориентирами для прокладки электропроводки, канализации, стояков и прочих частей дома.
Бесплатная юридическая консультация
Заявка успешно отправлена!
В ближайшее время с вами свяжется наш юрист и проконсультирует вас.
Восстановительные работы включают в себя следующий перечень:
- Проведение мониторинга текущего состояния зданий, выявление отклонений от нормативов, составление технического анализа и проектно-сметной документации перечня работ.
- Ремонтные работы по восстановлению износившихся элементов многоквартирных зданий - услуги капремонта затрагивают лишь балконы, электрику, стояки, отмостки, отопление, но не распространяются на бетонные перекрытия и фундамент здания.
- Увеличение эксплуатационных характеристик многоквартирного дома - в перечень обязательных работ входит прокладка современных узловых частей водо-, тепло-, газоснабжения, модернизированных лифтовых шахт, отопительных помещений (котельных). По регламенту проводится перечень работ по замене окон и дверных проёмов, если того требует ситуация. При необходимости рабочие занимаются перепланировкой помещений, расширяя межкомнатное пространство за счёт лестничных клеток и других комнат.
- Прокладка теплоизоляционных слоев - утеплению подвергаются оконные проемы, подъезды и тамбуры. В перечень работ также входит замещение межпанельных стыков фасада, особенно в северных районах нашей страны.
- Инженерные работы - заменой неработающей электрики занимаются профильные инженеры. Происходит прокладка новых магистральных линий, а если система многоквартирного дома нуждается в дополнительной безопасности (тройной буферизации) - то и расширение текущих внутристенных проёмов.
- Монтаж приборов учета и счетчиков тепло-, газо- и водоснабжения. Капитальный ремонт многоквартирных домов относится к числу того перечня работ, который влияет на эксплуатационные свойства здания. От учета энергии зависит общая экономия воды, света, газа и т.д.
- Услуги по замене кровли - необходимы для объединения кровельных систем, не имеющих вентиляционные каналы в многоквартирном доме.
- Соблюдение проектной документации - в ходе капремонта дома сотрудники следят за тем, чтобы здание не утрачивало свой архитектурный облик и не выбивалось из градостроительного регламента.
- Технический надзор за соблюдением всех правил по перечню восстановительных мероприятий.
По итогам капремонта подрядчик сдает результаты по перечню работ, а принимающая сторона выносит оценку выполненных услуг.
Как происходит капитальный ремонт многоквартирных домов
Федеральный закон о капремонте обязывает собственников квартир оплачивать восстановительные работы. Ответственность за исполнение реконструкции несут муниципалитеты или региональные операторы. Им поручено следить за соблюдением перечня выполняемых работ.
Голосованием за капитальный ремонт в многоквартирных домах занимаются сами жильцы. Общий вердикт о необходимости восстановления поврежденных частей выносится на Собрании собственников жилья - по одному члену от каждого семейства.
Согласно ст. 44 ЖК РФ, для того чтобы утвердить проведение капремонта и начать сбор средств необходимо добиться не менее, чем ⅔ голосов (большинства) от числа присутствующих на заседании членов. Инициаторами проведения Собрания выступают либо отдельные собственники, либо управляющая компания (ТСК).
Региональная программа капитального ремонта многоквартирных домов утверждается на уровне государственной власти. После ее одобрения региональный оператор информирует жильцов о:
- Сроках проведения капитального ремонта (точные или примерные).
- Перечне восстановительных работ.
- Стоимости услуг подрядчика.
- Источниках финансирования капитального ремонта.
Сведения доносятся до жильцов не позднее, чем за полгода до старта программы капремонта в том или ином регионе нашей страны. Обсуждение продолжается в течение 3 месяцев, после чего собственники жилья направляют решение в адрес регионального оператора, который, в свою очередь, информирует об этом жилищные структуры.
Обязательные работы при капитальном ремонте дома
Жилищный кодекс устанавливает, что виды работ по капитальному ремонту многоквартирных домов оплачиваются владельцами квартир и нежилых помещений за 8 месяцев до старта региональной программы капитального ремонта многоквартирных домов.
Характер работ зависит от бюджета капремонта. Закон устанавливает так называемую минимальную квоту взносов, уплата которой обязательна. При необходимости жильцы могут повысить размер платежей, воспользовавшись ч. 8.2 ст. 156 ЖК РФ. В случае уплаты минимального тарифа, региональный оператор осуществляет «урезанный» вариант капитального ремонта.
Перечень обязательных работ:
- Оснащение фундамента (технический осмотр).
- Ремонт фасада, кровли, нежилых помещений (покрасочные работы, замена панельных плит, теплоизоляция окон).
- Обустройство инженерных систем, отопления, электропроводки, канализации.
- Проверка работоспособности лифтовых шахт (движение легковых и грузовых лифтов, пригодность шахтовых тросов, эксплуатация механизма подъема лифта).
Обязательные работы капитального ремонта могут дополняться перечнем других операций, например, установкой счётчиков или кровельным слиянием. Такие работы требуют внесения дополнительных средств. Повышение бюджета обсуждается все на том же Собрании собственников жилья в многоквартирном доме. Голосование в объеме ⅔ квоты всех присутствующих автоматически обязует владельцев квартир к уплате дополнительных взносов.
Содержание многоквартирных домов предусматривает выполнение мероприятий, направленных на техническое поддержание удовлетворительного состояния имущества. Регулируется данная сфера градостроительными актами и регламентами, которые устанавливают перечни работ и сопутствующие ремонтно-восстановительные операции. При этом характер таких мероприятий может быть разным, поэтому следует разделять капитальный и текущий ремонт, хотя у них есть и немало схожего. Для рядового пользователя жилищным хозяйством понимание тонкостей в сфере ремонта дома имеет значение и в плане собственной безопасности с удобством эксплуатации дома, и в экономическом отношении.
Общие сведения о ремонте зданий
Для понимания сути текущего ремонта и аспектов, которые отличают его от капитального, начинать рассмотрение вопроса следует в более широком ключе. Итак, ремонт зданий в первую очередь является процессом изменения технических параметров объекта и смежных с ним систем и узлов с целью повышения его эксплуатационных характеристик. То есть текущий ремонт - это в некотором роде улучшение состояния здания в рамках допустимых возможностей. При этом не стоит путать подобные мероприятия с реставрацией.
Сам же процесс изменения технических данных строения может предусматривать разные виды работ, причем не только ремонтных, но и строительных. Дело в том, что восстановление зданий, конструкций и сооружений нередко влечет полный пересмотр той или иной части - например, может потребоваться выполнение отделочных работ «с нуля», замена кровельного покрытия или обновление электропроводки. Строго квалифицировать такие операции как ремонтные нельзя, так как и в строительстве они требуют привлечения тех же ресурсов и финансовых затрат. И все же нельзя сказать, что текущий ремонт - это строительство в прямом смысле. Лишь отчасти эти понятия связываются, но цели и назначение у них разные. В строительстве ставится задача возвести дом, а при выполнении ремонта - привести характеристики объекта в первоначальное состояние. Другое дело, что средства достижения таких целей в обоих случаях могут пересекаться.
Определение текущего ремонта
Теперь можно подойти к более четкому определению текущего ремонта. Согласно нормативным актам, это комплекс мероприятий, целью которых является восстановление эксплуатационных характеристик здания путем замены или технического возобновления ресурса его составных частей. Особенностью такого ремонта является задействование минимальных (по сравнению с капремонтом) технических средств и финансовых затрат. Иными словами, текущий ремонт - это плановое выполнение технических операций, направленных на восстановление дома, не имеющего серьезных нарушений. То есть бригады, выполняющие такой ремонт, не затрагивают устройство капитальных элементов здания, а в инженерные системы вмешиваются с ограничениями. Впрочем, на практике строгого разграничения поля деятельности специалистов нет - особенно в случаях, когда процесс восстановления одной конструкции неизбежно влечет необходимость ремонта смежной системы.
Перечень рабочих мероприятий
Обозначение конкретных рабочих мероприятий позволяет точнее определить направления, на которые распространяется текущий ремонт дома. В частности, он предполагает выполнение следующих операций:
- Операции по восстановлению работоспособности вентиляционных коммуникаций в подвальном помещении.
- Укрепление фундаментной основы, что нередко предусматривает также ликвидацию местных процессов деформации.
- Усиление перекрытий, малярные работы, устранение незначительных дефектов и повреждений, частичное восстановление отдельных компонентов отделки.
- Укрепление стропильной конструкции крыш, проведение замены водосточных коммуникаций, ликвидация дефектов кровельных покрытий, ревизия и при необходимости ремонт систем вентиляции и утепления, а также проведение антисептирования.
- Выполнение изоляции в стыках стен, замена отдельных участков обшивки, ремонт архитектурных компонентов, техническое восстановление фасадов и окраска.
- Замена или восстановление элементов напольных покрытий, лестничных сооружений, лоджий, входов.
- Восстановление или замена отдельных компонентов дверей и окон. Однако работы текущего ремонта в данном случае не затрагивают расширение проемов.
- Восстановление изначального облика внутреннего декоративного оформления;
- Ликвидация неисправностей в печах, ремонтные операции в системах водоснабжения и отопления.
- Восстановление работы мусоропроводов.
- Восстановление и при необходимости монтаж компонентов вентиляции и электроснабжения.
- Благоустройство прилегающей территории: восстановление дорожек, тротуаров, оград и т. д.
- Возможно и проведение специальных ремонтных операций по устранению неисправностей в оборудовании, которое входит в инфраструктуру дома.
Что учитывается при составлении перечня работ?
В каждом случае может предусматриваться определенный набор ремонтных действий, которые позволят улучшить техническое состояние объекта. Формирование таких списков работ производится на основе результатов осмотра зданий. В частности, проверяется состояние конструкционных элементов, внутридомовых систем и т. д. Но важно не забывать, что текущий ремонт - это градостроительный кодекс в реальном техническом исполнении, поэтому как и на этапе выполнения работ, так и в процессе обследования объекта, уполномоченные подрядчики должны выполнять свои функции в согласии с определенными нормативами. Особенно это относится к ситуациям, когда оборудование, коммуникационная сеть или конструкционный элемент признается непригодным для дальнейшей эксплуатации. Как правило, такие решения выносятся после соответствующих экспертиз.
Капитальный ремонт
Под капремонтом предусматривается более широкий комплекс технических операций, которые также направлены на восстановление изначальных эксплуатационных характеристик дома. Спектр мероприятий в этом случае может затрагивать более ответственные и важные в конструктивном отношении элементы здания. Однако и капитальный ремонт имеет свои ограничения. В частности, он не распространяется на несущие конструкции. Но, в отличие от текущего ремонта, такие мероприятия могут включать работы по полному восстановлению инженерно-технической инфраструктуры. Это могут быть сети отопления, водоснабжения и т. д. Хотя и капитальный, и текущий ремонт предполагают устранение неисправностей в инженерно-технических коммуникациях, уровни и масштабы рабочих мероприятий у них разные. Важно отметить и особенности капремонта применительно к линейным объектам. Задачи в таких случаях также направлены на восстановление прежнего состояния работоспособности зданий, но вместе с этим не допускается изменение категории и класса объекта.
Работы при капитальном ремонте
По многим пунктам можно обнаружить уже упоминавшиеся мероприятия, но важно понимать, что капремонт более углублен и основателен. В то же время текущий ремонт - это во многом частичное и поверхностное восстановление технического состояния здания. Итак, капитальный ремонт предусматривает выполнение следующих операций:
- Восстановительные работы применительно к внутридомовым инженерным системам. В этот пункт входят коммуникации электро-, газо-, водоснабжения.
- Замена или ремонт стояков и магистралей, а также элементов канализации.
- Ремонт, а при необходимости и полная замена лифтовых шахт и сопутствующего оборудования.
- Восстановление крыш, в том числе замена, герметизация и утепление кровельных покрытий.
- Ремонт подвалов, которые входят в перечень имущества дома.
- Широкий спектр фасадных отделочных работ, среди которых теплоизоляция.
- Монтаж коллективных приборов учета и систем управления.
Также стоит отметить, что если текущий ремонт дома исключает модернизацию центральных сетей отопления и водоснабжения, то в перечне работ по капремонту это одно из самых востребованных направлений. Впрочем, есть немало и других отличий, которые следует рассмотреть отдельно.
Отличия между текущим и капремонтом
Сразу надо отметить, что четкой границы между этими видами ремонта нет. Более того, ответственные лица нередко выдают одну форму ремонта за другую. И все же ряд принципиальных отличий найти можно, если рассматривать конкретные ситуации. Например, текущий ремонт - это преимущественно меры по поддержанию оборудования и конструкций дома в исправности. Капремонт может предполагать полное обновление или восстановление инженерных систем, крыши и так далее, в то время как текущий предусматривает лишь частичное и поверхностное восстановление. В случае с кровельным покрытием это может быть установка заплатки или замена элемента покрытия.
Наиболее заметны различия в работе с инженерными системами и важными конструкционными элементами. Те же операции с электропроводкой или газоснабжением выполняются только в рамках капремонта, хотя и текущие мероприятия могут предусматривать починку некоторых узлов и компонентов. Если же речь идет о работе с архитектурными элементами здания, то, как правило, без масштабного вмешательства в конструкцию и внешнюю отделку не обойтись.
Есть и различия другого рода - экономического. Не говоря о том, что капремонт по очевидным причинам обходится дороже, у него другая классификация расходов. Для понимания разницы в этом аспекте следует разобраться с вопросом: текущий ремонт - это прямые или косвенные расходы? Поскольку оплата за него входит в общий перечень коммунальных услуг, то расходы такого рода будут косвенными. Однако капремонт является отдельной статьей, поэтому и плата за него будет прямой, хотя тоже с некоторыми условностями.
Кто выполняет ремонт?
Поскольку ремонт может выполняться применительно к разным объектам, то и схемы его организации различаются. Наиболее распространена модель, когда и текущий, и капитальный ремонт выполняется управляющей компанией. То есть заключается договор со специализированной организацией, которая берет на себя ответственность за поддержание приемлемого технического состояния дома. Однако расходы на подобные услуги оплачивают жильцы. При этом, если текущий ремонт должен оплачивать наниматель жилья, то обязанность за оплату капремонта возлагается на собственника. Это главное отличие в отношении финансового обеспечения данных мероприятий. Кроме того, организатором ремонта может выступать и товарищество собственников, которое, впрочем, также может нанять исполнителей для разового выполнения работ.
В категорию капитального и текущего ремонта также входят работы внутри квартиры. В отличие от рабочих мероприятий, выполняемых по отношению к общему имуществу дома, в данном случае предполагается индивидуальная организация ремонта. Это отличие поможет ответить на немаловажный вопрос: текущий ремонт - это услуга или работа? Как видно, он может быть и услугой со стороны управляющей компании, и непосредственно рабочими мероприятиями, которые реализует собственник без сторонней помощи.
Ремонт и капиталовложение
С точки зрения бухгалтерского учета ремонт принято обозначать расходной статьей. То есть он не относится к капитальным вложениям. При этом существуют распространенные формы ремонта, которые можно отнести к капиталовложению. В частности, это модернизация, реконструкция и техническое переоборудование. Разницу в такой квалификации понять несложно - мероприятия, которые в дальнейшем будут отражаться на экономическом благосостоянии объекта, относятся к капиталовложению. Например, если в ходе реконструкции была увеличена площадь здания, то это, несомненно, скажется на повышении его привлекательности на рынке по отношению к периоду его изначального состояния. В некоторых видах и текущий ремонт - это капитальное вложение, но только в долгосрочной перспективе через бухгалтерскую амортизацию. Это же относится и к капитальному ремонту, даже в большей степени, так как он предполагает более глубокое вмешательство в изменение эксплуатационных параметров объекта.
Но почему тогда специалисты не признают такие ремонты как средства капиталовложения? Для ответа можно привести пример той же реконструкции. Такие работы могут кардинально улучшить характеристики здания путем пристройки или внесения новых конструкционных элементов, в то время как текущий или капремонт лишь возвращают объекту первоначальное техническое состояние.
Заключение
Поддержание эксплуатационного состояния любого здания является первичной целью в его техническом содержании. Именно этот аспект важно учитывать в ответе на следующий вопрос: текущий ремонт - это что? Прежде всего, это средство повышения надежности объекта. Для этого специалисты укрепляют конструкции, восстанавливают целостность перекрытий, обновляют перегородки и т. д. Также нельзя исключать эстетическую целесообразность проведения ремонта. В данной части можно отметить оформление фасадов, благоустройство прилегающей зоны, обновление облицовочных материалов и другие виды работ. Кстати, в этой части капитальный ремонт представлен не так широко, как текущий. Но только в комплексе оба вида ремонтных мероприятий обеспечивают зданиям долговечную и безопасную эксплуатацию.
