Оценка технического состояния здания и его конструкций. Раздел II

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

С одержание

Введение

1. Теоретические аспекты определения эксплуатационной пригодности зданий

1.1.Техническая экспертиза зданий

1.2.Методика определения эксплуатационной пригодности зданий

1.3.Особенности обследования зданий

2. Методики оценки здания

2.1.Методы физического износа

2.2.Методы морального износа

2.3.Методы внешнего износа

3. Оценка технического состояния здания

3.1.Определение степени повреждения здания

3.2.Расчет физического износа здания

3.3.Расчет общего износа здания

Заключение

Список использованных источников

В ведение

Целью выпускной квалификационной работы является оценка технического состояния здания и его конструкций на конкретном примере. В виде примера был выбран частный дом, находящийся по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Хвойный переулок, д. 17. Здание расположено на окраине автозаводского района ближе к лесу, на охраняемой территории «Царского села». Въезд производится с улицы 40 лет победы, территория граничит с кварталом 17а. Транспортная доступность средняя, ближайшая остановка в 650 метрах от дома.

Площадь дома 171 м 2 , земельный участок 7 соток. В качестве материала стен здания был взят кирпич, с толщиной стен в 2,0-2,5 кирпича на известковом растворе. Фундаменты бутовые на известковом растворе. Земельный участок обустроен, имеются насаждения, огорожен кирпичным забором. Рядом с домом находится сосновый лес. Все инженерные коммуникации находятся в подвале, вода берется из скважины, имеется напорный гидробак. Отопление дома производится за счет газовых труб.

Рельеф участка пологий. Средняя температура зимой?10,6 °C, средняя температура летом +20,9 °C, что не вызывает высокого значения напряжения на дом. Влажность воздуха составляет 80-85 % зимой и 55-70 % в тёплый период. Здание защищают от осадочных деформаций, осадочным швом. Он отделяет одну часть здания от другой полностью, включая и фундаменты, которые благодаря такому шву имеют возможность перемещаться один по отношению к другому в вертикальной плоскости. При отсутствии швов трещины могли бы возникнуть в неожиданных местах и нарушить прочность здания. Грунтовые воды находятся на глубине 2 метра от фундамента, поэтому подвал никогда не затапливает.

Для выполнения работы будет проведено следующее:

· Ознакомление с теоретическими аспектами эксплуатационной пригодности зданий;

· Ознакомление с различными методиками физического, морального и внешнего износа здания;

· Определение степени повреждения здания и его конструкций;

· Определение эксплуатационной пригодности здания;

· Расчет износа конструкций;

· Определение общего износа здания.

В ходе работы будут использованы следующие источники: СНиПы (строительные нормы и правила), утвержденные рекомендации, интернет ресурсы и специальная литература.

1. Теоретически аспекты определения эксплуатационной пригодности зданий

1.1 Техническая экспертиза зданий

С течением времени несущие и ограждающие конструкции зданий и сооружений изнашиваются, стареют. В начальный период эксплуатации зданий, домов и сооружений происходят взаимная приработка элементов, осадочные явления, вызванные изменением и нагрузками на основания, деформациями ползучести в материалах, и т.д. Происходит снижение механических, прочностных и ухудшение эксплуатационных характеристик конструкций зданий. Все эти изменения в конструкциях зданий могут быть как общими, так и локальными, они происходят самостоятельно и в совокупности. В процессе эксплуатации любого объекта недвижимости время от времени по разным причинам возникает необходимость проведения строительно-технической экспертизы здания. Предпосылками для такого специализированного обследования могут быть:

· профилактические меры по обнаружению повреждений и выявлению дефектов с целью определения текущего состояния объекта;

· подготовка к ремонту или реставрации и определение степени физического износа обследуемого объекта;

· выявление степени разрушения объекта под влиянием непредвиденных обстоятельств (стихии, пожара и других);

· подготовка здания, сооружения или любого другого объекта к продаже;

· определение состояния строящегося или вновь построенного объекта с целью обнаружения дефектов строительства.

При длительной эксплуатации объекта недвижимости техническая экспертиза становится неотъемлемой частью нормальной эксплуатации здания, ведь любая деформация может привести к необратимым последствиям. Своевременный ремонт, выполненный на основании проведенного обследования, может значительно продлить срок службы любого объекта.

Техническое обследование зданий и сооружений проводится в несколько этапов. Сначала проводится предварительное обследование зданий и сооружений. Основной задачей предварительного тех. обследования является сбор исходной информации, определение общего состояния строительных конструкций, определение состава и объема работ для детального обследования.

В состав работ по предварительному обследованию, в частности, входят общий осмотр здания; сбор общих сведений о здании (время строительства, сроки эксплуатации), сбор сведений об антикоррозионных мероприятиях, ознакомление с архивами, изучение материалов ранее проводившихся на данном объекте обследований.

На втором этапе технического обследования зданий проводится детальное обследование зданий и сооружений. Детальное обследование включает, в частности, визуальное обследование конструкций (с фотофиксацией видимых дефектов), обмерочные работы, инструментальные обследования. На этом этапе выполняется также лабораторный анализ проб материалов, взятых на строительном объекте.

Третий, завершающий этап обследования здания -- поверочный расчет и камеральная обработка данных обследования. Расчеты выполняются с учетом результатов обследования: выявленных дефектов, отклонений от размеров, коррозионного износа, реальных прочностных свойств материала, действительных расчетных схем и нагрузок, температурных воздействий, осадок грунтов и т. д. Поверочные расчеты конструкций выполняются как вручную, так и с использованием сертифицированных программных продуктов.

Строительно-техническая экспертиза в формате тех.обследования зданий также может включать в себя тепловизионное обследование зданий, строений или сооружений. С его помощью формируются термограммы и рассчитываются фактические потери тепла через ограждающие конструкции. При оформлении энергетического паспорта здания учитываются параметры тепловизионного обследования здания.

1.2 Методика определения эксплуатационной пригодности зданий

Необходимость прекращения эксплуатации определяется на основании обследования, освидетельствования объекта и выполнения расчетов прочности конструкций.

Предварительная оценка здания предусматривает 5 степеней, каждая из которых характеризуется повреждениями в конструкциях, условиями эксплуатации и объемом ремонтно-восстановительных работ.

Таблица 1 Степени повреждений конструкций

Оперативная оценка степени повреждения по результатам обследования проводится по графикам, составленным для каждой категории здания в зависимости от предельных деформации и коэффициентов повреждения. Здание при этом рассматривается в виде совокупности элементов и узлов сопряжений. Примеры графиков, составленных для жилых зданий, приведены на рис. 1 - 5. Коэффициенты повреждения определяются как отношение количества поврежденных конструкций или узлов сопряжений к их общему количеству:

Кi = ?mn/?mo; (i = 1…4), (1)

где,? m n - количество поврежденных конструкций или узлов сопряжений; ? m 0 - общее количество конструкций или узлов сопряжений в здании.

Обобщенный коэффициент эксплуатационной пригодности здания определяется по формуле

К эп = К н эп * К е эп *К 0 эп (2)

где,К н эп - коэффициент конструктивной защиты;

К е эп - коэффициент водозащиты;

К 0 эп - коэффициент мероприятий по подготовке оснований.

Значения К н эп в зависимости от степени повреждения конструкций определяют по табл. 2.

Таблица 2 Значения коэффициент конструктивной защиты

Значения К е эп в зависимости от полноты выполнения водозащитных мероприятий определяются по табл. 3.

Таблица 3 Значения коэффициент водозащиты

Значения К 0 эп в зависимости от полночи мероприятий по подготовке оснований определяются по табл. 4.

Таблица 4 Значения коэффициента мероприятий по подготовке оснований

Объем ремонтно-восстановительных работ ориентировочно определяется по табл. 5.

Таблица 5 Объем ремонтно-восстановительных работ

1.3 Особенности обследования зданий

К особенностям обследования оснований и фундаментов зданий относятся затрудненный доступ к основанию из-за наличия строительных конструкций, недопустимость нарушения и ослабления основания при проходке выработок, ограничения в применении стандартного изыскательского оборудования из-за стесненных условий.

При обследовании, особенно в районах исторической застройки, необходимо также выявить наличие и местоположение существующих и ранее существовавших подземных сооружений, подвалов, фундаментов снесенных зданий, тоннелей, инженерных коммуникаций, колодцев, подземных выработок, буровых скважин и др. в зоне влияния нового строительства.

Определение ширины и глубины раскрытия трещин следует выполнять, руководствуясь разделом 10.4"Рекомендаций" (1998).

· Степень раскрытия трещин сопоставляется с нормативными требованиями по предельным состояниям второй группы в зависимости от вида и условий работы конструкций.

В железобетонных элементах наиболее опасными являются следующие виды трещин:

· В изгибаемых элементах, работающих по балочной схеме, - вертикальные и наклонные трещины в пролетных участках балок и прогонов, свидетельствующие о недостаточной их несущей способности по изгибающему моменту.

· В плитах характерно развитие трещин силового происхождения на нижней поверхности плит с различным соотношением их сторон (работающих по балочной схеме, опертых по контуру и по трем сторонам). Трещины на опорных участках плит поперек рабочего пролета свидетельствуют о недостаточной несущей способности плит по изгибающему моменту. При этом бетон сжатой зоны может быть нарушен, что указывает на опасность полного разрушения плиты.

· В колоннах вертикальные трещины на гранях колонн могут появляться в результате чрезмерного изгиба стержневой арматуры. Такое явление может возникнуть в тех колоннах и их зонах, где редко поставлены хомуты.

· Горизонтальные трещины в железобетонных колоннах не представляют непосредственной опасности, если ширина их невелика, однако через такие трещины в арматуру могут попасть увлажненный воздух и агрессивные реагенты, вызывающие коррозию металла.

· Трещины на опорных участках и торцах железобетонных конструкций.

Особое внимание следует обратить на отклонения планово-высотного положения конструкции, так как они могут привести к значительному перенапряжению элементов конструкций даже при отсутствии других дефектов и повреждений.

При выявлении отклонений следует отмечать:

Изменение планово-высотного положения обрезов фундаментов;

Смещение осей стоек относительно вертикали (крен);

Выгибы стоек и траверс (как в плоскости, так и из плоскости портала).

Работы по определению отклонений планово-высотного положении конструкций рекомендуется производить с помощью следующих приборов и инструментов: теодолит, нивелир, рейка нивелирная, рулетка с полиамидной или фиберглассовой лентой с капроновым кордом.

Определение ширины и глубины раскрытия трещин в элементах конструкций производится путем осмотра с использованием лупы с 6-8-кратным увеличением или микроскопа.

При оценке технического состояния стальных конструкций, пораженных коррозией, необходимо определить вид коррозии и ее качественную и количественную характеристики.

К качественным характеристикам коррозии относятся плотность, структура, цвет и химический состав продуктов коррозии. Качественные характеристики определяются путем лабораторных исследований продуктов коррозии, а цвет - визуально.

К количественным показателям коррозионных поражений относятся их площадь, глубина коррозионных язв, величина потери сечения, скорость коррозии.

Обследование сварных соединений является наиболее ответственной операцией, так как сварной шов и околошовная зона могут быть наиболее вероятными очагами возникновения коррозии и трещин.

Обследование сварных швов включает следующие операции:

· очистку от грязи и шлака и внешний осмотр с целью обнаружения трещин и других повреждений;

· определение размеров катетов шва.

Выявление повреждений заклепочных и болтовых соединений производится внешним их осмотром и простукиванием молотком. При ударе слабая заклепка или болт издает глухой или дребезжащий звук, приложенный к ним палец ощущает дрожание.

Высокопрочные болты отличаются обязательным наличием специальных клейм и шайб под каждой головкой.

Контроль натяжения болтов осуществляется закручиванием тарировочным ключом. Разболчивание соединений не допускается.

При обследовании деревянных частей зданий и сооружений собираются данные по всему объекту, по его несущим и ограждающим конструкциям, по прочностным и физико-механическим характеристикам материалов, по условиям эксплуатации объекта.

Обследование деревянных частей зданий и сооружений следует проводить визуальным и инструментальным методами. При этом следует:

· выявлять участки деревянных частей объекта с видимыми повреждениями - разрушением, потерей устойчивости и прогибами, раскрытием трещин в деревянных элементах; раскрытием трещин в защитных или декоративных покрытиях деревянных частей объекта, биоэнтомологическим, огневым, коррозионным поражениями;

· выявлять участки деревянных частей объекта с недопустимыми атмосферными, конденсационными и техническими увлажнениями, мостиками холода;

· определять схемы и параметры внешних воздействий на деревянные части объекта, в т.ч. фактически действующие постоянные и временные нагрузки с учетом собственного веса материалов, конструктивных и технологических особенностей объекта;

· определять расчетные схемы и геометрические размеры - пролеты, сечения, условия опирания и закрепления деревянных конструкций и элементов;

· определять конструкцию и состояние узловых сопряжений деревянных элементов;

· определять степень биоэнтомологического, огневого, коррозионного поражения конструкционных элементов деревянных частей объекта;

· определять фактические прогибы, деформации, перемещения деревянных частей объекта, отдельных элементов в составе конструкций и узловых сопряжений;

· определять прочностные и физико-механические характеристики материалов;

· определять температурно-влажностный режим эксплуатации конструкций;

· определять химическую и др. агрессивность среды эксплуатации деревянных конструкций;

· определять наличие и состояние защитной обработки деревянных частей объекта;

· определять соответствие объекта и его деревянных частей требованиям пожарной безопасности;

· при наличии проекта определять соответствие деревянных частей объекта проектным требованиям.

При проведении обследования необходимо составлять ведомости обнаруженных дефектов по частям объекта, выполнять обмерочные чертежи объекта и конструкций в составе его частей с указанием дефектных участков, мест вскрытий и мест взятия проб материалов. Так же следует выполнять фотографирование характерных примеров дефектного состояния конструкций.

2. Методики оценки здания

2.1 Методы физического износа

Критерием оценки технического состояния здания в целом и его конструктивных элементов и инженерного оборудования является физический износ -- это утрата ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. В процессе многолетней эксплуатации конструктивные элементы и инженерное оборудование под воздействием физико-механических и химических факторов постоянно утрачивают свои эксплуатационные качества. Под утратой технико-эксплуатационных качеств понимается снижение конструктивными элементами зданий прочности, жесткости, стойкости под влиянием разрушающих воздействий окружающей среды. Вследствие снижения этих качеств, здания со временем подвергаются старению и разрушению. Кроме множества разрушающих факторов старение, износ жилых зданий и их конструкций зависят также от различных местных условий, соблюдения требований по эксплуатации и содержанию зданий, системы технического обслуживания и ремонтов как здания в целом, так и различных элементов конструкций.

Величина физического износа -- это количественная оценка технического состояния элементов здания, показывающая долю ущерба, потерю ими первоначальных физических характеристик, удовлетворяющих эксплуатационным требованиям. В соответствии с действующей в настоящее время методикой физический износ здания в целом определяется путем сложения величин физического износа отдельных конструктивных элементов (по доле восстановительной стоимости каждого из них в общей стоимости здания). При этом признаки физического износа устанавливаются путем осмотра (визуальный способ) и с использованием простейших приспособлений (уровень, отвес, метр и т. п.). Методикой предусматривается в некоторых случаях вскрытие отдельных конструктивных элементов. Точность определения процента физического износа по таблицам методики находится в пределах ±5%.

Все методы измерения физического износа технических устройств делятся на две группы: метод наблюдения и блок косвенных методов (рис 1.)

Рис. 1. Методы измерения физического износа

Рассмотрим последовательно уже применяемые и хорошо себя зарекомендовавшие в оценочной практике методы измерения физического износа машин, оборудования и транспортных средств.

Метод наблюдения (или метод прямого определения физического износа). Прямое определение физического износа проводится с помощью средств технической диагностики и при непосредственном участии обслуживающего персонала. При этом производятся замеры не только основных технических характеристик оцениваемого объекта, но и необходимых косвенных параметров. Затем сравниваются полученные данные с нормативными либо с новыми аналогичными элементами и на основе экспертных оценок их физического состояния определяется процент физического износа оцениваемого объекта. И наконец, путем деления величины стоимости создания нового или ремонта старого элемента на коэффициент физического износа, полученного с помощью экспертной оценки, получаем в денежном эквиваленте величину износа заменяемых элементов либо объекта в целом. Разница между стоимостью создания нового элемента и денежным выражением износа представляет собой остаточную стоимость объекта оценки.

Все косвенные методы измерения физического износа основаны на осмотре объекта или изучении условий его эксплуатации и нормативных данных, бухгалтерской документации и рыночных технико-экономических сведений об аналогичных объектах.

В оценочной практике используются, в основном, три косвенных метода измерения физического износа:

Метод укрупненной оценки технического состояния объекта;

Метод срока жизни объекта;

Метод прямого денежного измерения.

Рассмотрим эти методы более подробно.

Метод укрупненной оценки технического состояния или метод экспертной оценки . Сущность метода заключается в том, что эксперты (оценщики) изучают техническое состояние объекта, делают выводы и сравнивают это состояние с данными специальной оценочной шкалы, которая разрабатывается оценщиком самостоятельно с учетом практики его работы либо является нормативным документом оценочной фирмы.

Метод срока жизни технических устройств . В процессе эксплуатации здания, конструкции неоднократно подвергаются ремонту: какие-то их части заменяются, другие ремонтируются. В результате возраст отдельных элементов оцениваемого объекта получается различным. В этой ситуации оценщик определяет средневзвешенный возраст оцениваемого объекта на основе возраста обновленных элементов технического устройства, который принято называть эффективным возрастом.

Зная эффективный возраст объекта в целом и его нормативный срок службы, можно рассчитать коэффициент физического износа по формуле:

В практике своей работы оценщики определяют эффективный возраст объекта на основе оценки его физического состояния, технико-экономических показателей и внешнего вида, влияющих в условиях рынка на стоимость машин, оборудования и транспорта. Другими словами, эффективный возраст - это возраст, который соответствует физическому состоянию объекта и учитывает возможность его продажи.

Таблица 6 Нормативный срок службы элементов

М етод прямого денежного измерения. Сущность метода заключается в том, что подсчитывается сумма затрат на замену отдельных элементов оборудования (в денежном выражении), которая бы потребовалась для устранения износа. Затем эта сумма соотносится со стоимостью нового объекта (аналогичного), то есть:

2.2 Методы морального износа

Помимо физического износа здание стареет морально. Моральный износ наступает независимо от физического материального износа и представляет собой снижение и утрату эксплуатационных качеств зданий, вызываемую изменением нормативных требований к их планировке, благоустройству, комфортности.

В связи с ростом материальной обеспеченности населения города моральный износ здания часто наступает раньше, чем физический.

Моральное старение, или износ сооружений, различают двух форм -- первой (М1) и второй (М2).

Моральный износ зданий первой формы М1 -- это снижение стоимости сооружения в связи с научно-техническим прогрессом и удешевлением строительства, то есть обесценивание ранее построенных зданий, что имеет небольшое практическое значение, так как эти здания не подлежат продаже.

М1 = (1-ц)*Ссm = П1*Ссm(5)

где, М1 абсолютная величина обесценивания в рублях.

П1 - показатель первой формы морального износа

Ссm - стоимость аналогичного старого сооружения

ц - отношение стоимости аналогичных, нового Сн и старого Ссm сооружений

Определение морального старения второй формы более сложно и индивидуально, поэтому еще нет официальной методики его расчета.

Моральный износ зданий второй формы М2 -- это старение здания, его элементов или инженерных систем вследствие несоответствия существующим на момент оценки нормативным объемно-планировочным, конструктивным, санитарно-гигиеническим и другим требованиям. С устранением этого вида износа приходится все время встречаться на практике. Величину морального износа второй формы оценивают путем сравнения восстановительной (балансовой) стоимости старого здания и нового, построенного в соответствии с современными требованиями. С устранением этого вида износа приходится всё время встречаться на практике. Величину морального износа второй формы оценивают путём сравнивания восстановительной (балансовой) стоимости старого здания и нового, построенного в соответствии с современными требованиями, которое рассчитывается следующим математическим путём:

М2 = П2*С= Км(6)

где, С - первоначальная стоимость здания в рублях.

П2 - показатель второй формы морального износа здания

Км - капитальные вложения в реконструкцию, вызванные моральным старением, в руб.

В отличие от морального износа первой формы, не связанного с дополнительными затратами, устранение морального износа второй формы сопряжено с необходимостью проведения капитального ремонта, переоборудования и модернизации зданий, что поглощает почти треть стоимости капитального ремонта, а иногда и больше. Допустимая величина затрат на устранение морального износа существующего здания не должна превышать затрат на новое строительство здания, равного по площади, но отвечающего требованиям новой технологии и благоустройства. Моральный износ происходит скачкообразно по мере изменения требований к жилью. Так, если раньше требования к жилью не изменялись столетиями, то теперь они сохраняются не более десяти лет. Например, сегодня делается упор на замену газовых колонок централизованным горячим водоснабжением и т. п.

Суммарная величина морального износа

Мсум=М1+М2=П1*Ссm+П2*С (7)

Заменяя П1- ц=l-C:C

получаем Мсум = (Ссm-С)+Км

где,(Ссm-С) - абсолютное обесценивание, вызванное научно-техническим прогрессом

Км - капитальное вложение, вызванное технологическим старением

Моральный износ можно уменьшить только путем реконструкции. Сложившаяся тенденция увеличения объемов капитального ремонта и реконструкции жилищного фонда обусловливается объективным усилением интенсивных факторов в развитии народного хозяйства. Возрастание жилищного фонда и улучшение условий проживания населения происходит в двух взаимосвязанных формах: новое строительство и реконструкция (модернизация, капитальный ремонт). Динамика и пропорции двух форм воспроизводства жилищного фонда всегда определялись и будут определяться общими народнохозяйственными задачами для конкретных исторических отрезков времени. Весь послевоенный период характеризуется высокими темпами жилищного строительства. Такой экстенсивный путь развития был связан с необходимостью скорейшего удовлетворения потребности в жилищах. По мере наращивания жилищного фонда и повышения уровня жилищной обеспеченности усиливается роль приоритетов в сторону возрастания требований к качеству не только строящихся зданий, но и к условиям проживания в ранее построенных домах. Значение реконструкции и капитального ремонта жилищного фонда заключается прежде всего в обеспечении прироста социального результата, сопоставимого с получаемыми результатами в новом строительстве при существенно более низком уровне затрат.

Оценивая с позиций конечного результата различные формы обновления, следует отметить, что реконструкция дает наибольшее снижение физического и морального износа. Последнее имеет особое значение. В результате научно-технического прогресса происходит ускоренное развитие морального износа жилищного фонда, который проявляется в несоответствии объемно-планировочных и конструктивных качеств, уровня благоустройства и инженерного оборудования возросшим потребностям населения. Это наглядно подтверждается положением, сложившимся с полносборными зданиями первого поколения, построенными в 1950--1960 гг. В основной массе эти здания сохранили достаточно высокую работоспособность основных конструктивных элементов, определяющих их срок службы (фундаменты, стены, перекрытия) при ухудшающихся теплотехнических и звукоизоляционных качествах ограждающих конструкций. Главное заключается в несоответствии их планировочных и комфортных характеристик (проходные комнаты, совмещенные санузлы, заниженные площади подсобных помещений и т. д.) современным и перспективным требованиям Жилищного стандарта.

Старение здания сопровождается во времени физическим и моральным износом его элементов и инженерных систем, но факторы, вызывающие это старение, имеют различные закономерности изменения. Если физический износ предупреждается методами технической эксплуатации, моральный износ в процессе эксплуатации предупредить невозможно. Поскольку моральный износ вызывается научно-техническим прогрессом в промышленности и строительстве, его можно лишь прогнозировать на стадии проектирования, принимая такие объемно-планировочные и конструктивные решения, которые обеспечивают соответствие их действующим нормативам на более длительный период эксплуатации зданий.

Следует отметить, что до последнего времени решающее значение придавали, как правило, лишь физическому износу зданий и сооружений. Однако в современных условиях оба эти фактора оказались равнозначными, а в ближайшее время благодаря высоким темпам развития техники вопросы морального износа станут превалирующими.

2.3 Методы внешнего износа

Внешний (экономический) износ - обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

Метод капитализации потерь в арендной плате сравнение доходов от арендной платы двух объектов, один из которых подвергается негативному воздействию. При применении этого подхода сначала определяется величина потерь для недвижимости в целом, а затем из нее выделяется доля потерь, приходящаяся на здание, которая капитализируется исходя из сложившейся нормы капитализации для зданий.

Метод парных продаж требует наличия достаточного для сравнения количества продаж недвижимости, отличающихся от оцениваемого по местоположению и окружению. Разница в стоимости двух сопоставимых объектов, один из которых имеет признаки износа внешнего воздействия, позволяет сделать вывод о величине внешнего износа оцениваемого объекта.

Метод эффективного возраста основан на экспертизе строений оцениваемого объекта и гипотезе о том, что эффективный возраст (ЭВ) так относится к сроку экономической жизни (СЭЖ), как накопленный износ (И) к полной стоимости воспроизводства (ПСВ):

И = (ЭВ/СЭЖ)*ПСВ (8)

Эффективный возраст - продолжительность жизни здания, оцениваемая экспертно оценщиком исходя из физического состояния, дизайна, других факторов, влияющих на стоимость, на дату оценки.

Срок экономической жизни - продолжительность жизни здания, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость объекта, превышающий затраты на улучшение, т.е. когда износ является устранимым.

После определения совокупного накопленного износа оценщик для получения итоговой стоимости объекта недвижимости прибавляет к стоимости земельного участка разницу стоимость воспроизводства (замещения) объекта.

Краткий обзор основных методов, используемых при оценке земельных участков:

1. Метод капитализации земельной ренты;

2. Метод соотнесения (переноса);

3. Метод развития (освоения, предполагаемого использования);

4. Техника остатка для земли;

5. Метод прямого сравнительного анализа продаж;

6. Метод распределения;

7. Метод выделения.

Определение стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты (доходный подход) заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей. В связи с тем, что в нашей стране пока еще мало распространена практика сдачи в аренду частных земель, арендуются главным образом государственные и муниципальные земельные участки. Арендные платежи в этом случае регламентированы нормативной ценой земли, неадекватной ее рыночной стоимости, поэтому на практике применение метода капитализации земельной ренты дает не достаточно объективные результаты.

Метод соотнесения (переноса) состоит в определении соотношения между стоимостью земельного участка и возведенных на нем улучшений. Оценивается общая стоимость застроенного участка, из нее вычитается стоимость зданий и сооружений и получается стоимость земельного участка. Метод соотнесения целесообразен при недостаточности сравнимых продаж свободных земельных участков.

Метод развития (освоения) представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа варианта наилучшего использования земельного участка, не имеющего аналогов в сравнимых продажах. Как правило, это нестандартные крупные земельные массивы, для которых решается вопрос их рационального освоения. Такие случаи довольно часто встречаются в российской практике оценки.

Техника остатка для земли универсальный метод оценки, но он наиболее эффективен при отсутствии сведений о сравнимых продажах свободных участков и наличии информации о доходности объекта. В этом случае затратным подходом оценивается стоимость улучшений и с помощью коэффициента капитализации для здания определяется относящаяся к нему часть чистого операционного дохода. Остальная часть чистого операционного дохода всей собственности с помощью коэффициента капитализации для земли преобразуется в оценку ее стоимости.

3. Оценка технического состояния здания

3.1 Определение степени повреждения здания

Степень повреждения здания - это величина, характеризующая утрату первоначальных технико-эксплутационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и т. д.) в результате воздействия природно-техногенных факторов.

Степень повреждения оцениваемого здания I, т.к. повреждения незначительные, мелкие трещины в несущих конструкциях с максимальным раскрытием до 0,3 мм. Максимальное раскрытие трещин в перегородках и раскрытие швов до 0,5 мм. Незначительное растрескивание штукатурки в кирпичных стенах. Эксплуатация здания нормальная, с незначительными повреждениями.

Коэффициент эксплуатационной пригодности здания:

К эп = 0,85*1,0*1,0 = 0,85

Согласно таблице 5 «Объем ремонтно-востановительных работ», т.к. k эп ? 0,42 в здании возможна эксплуатация. Необходимые ремонтно-восстановительные работы - проведение при необходимости ремонтно-восстановительных работ без прекращения эксплуатации здания.

3.2 Расчет физического износа здания

Оцениваемое здание построено в 2004 году. На основании таблицы из «Рекомендаций по определению сроков службы конструкций полносборных жилых зданий 1983г.» можно провести расчет физического износа

Таблица 7 Расчет физического износа конструкций здания

Физический износ более 75% считается аварийным или предаварийным и требует срочную замену конструкций. По данным таблицы 7, это конструкции: полы из поливинилхлоридных плиток, линолеума и внутренняя отделка масляной окраской.

Таблица 8 Срок службы оборудования и элементов санитарно-технических систем (отопление и вентиляция) зданий

Все санитарно-технические системы здания менялись в 2011 году, поэтому их фактический возраст отличается от возраста здания. Замена конструкций не нужна, т.к. физический износ менее 75%.

В ходе визуального обследования здания было замечено несколько повреждений. Основываясь на таблицы физического износа конструкций и элементов жилых зданий ВСН 53-86(р) можно рассчитать износ этих повреждений.

Таблица 9 Физический износ повреждений стен

Стены здания без значительных повреждений. Имеется трещина на лестничном марше длиной 7 см, и шириной не более 1 мм. Физический износ 2%. Рекомендуется выполнить заделку трещины.

Так же в помещении гостиной имеется выбоина в фактурном слое, площадью 2,5% от всей стены. Физический износ 13%. Рекомендуется ремонт фактурного слоя.

Таблица 10 Физический износ повреждений перекрытий

На застекленной веранде имеется повреждение перекрытия площадью 8% от всего потолка. Физический износ 20%. Рекомендуется восстановление фактурного слоя.

Таблица 11 Физический износ повреждений колонн

На фасадной части здания имеются каркас колонны и сама колонна подверженные коррозии площадью 10%. Физический износ 10%. Рекомендуется покрытие металлических изделий лакокрасочными материалами.

Таблица 12 Физический износ повреждений лестниц

Лестница, ведущая на верхние этажи, имеет редкие трещины на ступнях и повреждение отделки. Ширина трещин не более 1 мм. Физический износ 5%. Рекомендуется затирку трещин и ремонт отделки. Так же дополнительно рекомендуется отделка торцевых швов на лестнице ведущей в подвал.

3.3 Расчет общего износа здания

Здания состоят из отдельных конструктивных элементов (конструкций) - фундаментов, несущие стен, перекрытий, крыши, которые выполняют различные функции. Несущие конструкции здания - строительные конструкции, образующие заданную проектом схему здания, обеспечивающие его пространственную устойчивость при расчетных внешних воздействиях.

Фундамент - подземная или подводная часть здания, которая передает его грунтовому основанию статическую нагрузку, создаваемую весом здания, и дополнительные динамические нагрузки, создаваемые ветром либо движением воды, людей, оборудования или транспорта.

Несущими называются стены, которые образуют каркас здания, придают ему жесткость и прочность. Несущие стены несут нагрузку, как от своего веса, так и от перекрытий, перегородок, расположенных на этих перекрытиях, также сюда включена нагрузка и от крыши здания.

Перекрытиями называются конструктивные элементы, разделяющие внутреннее пространство здания на этажи и служащие для восприятия нагрузки от собственной массы, массы людей, тяжелых предметов, оборудования и передачи ее на стены или отдельные опоры. Кроме того, перекрытия, связывая между собой отдельные стены, повышают их устойчивость и пространственную жесткость всего здания.

Крышей называется вся система обустройства, включающая в себя и стропильную ферму, и обрешетку, и непосредственно сам кровельный материал - кровлю. Несущие элементы крыши выполняют из брусьев, бревен и досок. здание износ ремонтный

Общий износ здания определяют путем нахождения среднеарифметического числа всех несущих конструкций.

Таблица 13 Расчет общего износа здания

Интервалы величины физического износа в таблицах приняты в зависимости от ценности конструктивного элемента.

Для менее ценных конструктивных элементов принят интервал в 20%, причем, признаки указаны для средних значений. Износ более ценных конструктивных элементов указан с интервалом в 10%, а признаки даны для крайних - больших - значений.

Таблица14 Оценка степени физического износа по материалам визуального обследования

На основе таблицы 14 можно определить, что конкретное здание находится в удовлетворительном техническом состоянии. Конструктивные элементы пригодны для эксплуатации, но требуют ремонта.

З аключение

Общей целью обследований технического состояния строительных конструкций являются диагностика, выявление степени физического износа, причин возникновения дефектов и повреждений, фактического состояния (работоспособности конструкций) и разработка мероприятий по обеспечению нормальной (безопасной) эксплуатации. Необходимость в проведении обследовательских работ, их объем, состав и характер зависят от поставленных конкретных задач. Обследование может проводиться как для всего здания в целом, так и для отдельных видов конструкций: кровля, стены, фундаменты. На основании этих работ делаются выводы о пригодности данного здания или конструкции к дальнейшей эксплуатации с учетом существующих или планируемых нагрузок. И условий, при которых здание в целом и отдельные его конструкции в частности пригодны к эксплуатации.

В ходе данной работы было проведено:

· Визуальное обследование здания;

· Обнаружение повреждений и дефектов конструкций;

· Определение степени повреждения и возможности эксплуатации здания;

· Расчет физического износа и износа повреждений;

· Расчет общего износа.

Общий износ здания - 21%, что значит удовлетворительное техническое состояние здания. В несущих конструкциях имеются незначительные повреждения, на отдельных участках имеются отдельные раковины, сколы, выбоины, волосяные трещины. Защитные слои конструкций имеют частичные повреждения. Обеспечиваются нормальные условия эксплуатации. Требуется текущий ремонт, с устранением локальных повреждений без усиления конструкций.

Оцениваемое здание пригодно к эксплуатации. Рекомендовано профилактический текущий ремонт с заделкой трещин и швов, покрытие коррозии лакокрасочными материалами и восстановление фактурного слоя стены и панели перекрытия. Так же замена полов из поливинилхлоридных плиток, линолеума и внутренняя отделка масляной окраской.

Кроме того, требуется возобновление текущих ремонтов плоского индустриального покрытия и выполнения работ по благоустройству территории с мерами водоотведения ливневых и дождевых стоков.

С писок использованных источников

1. "ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" от 29.12.2004 N 190-ФЗ

2. СНиП 2.09.03-85. Сооружения промышленных предприятий.

3. СНиП 2.03.01-84. Бетонные и железобетонные конструкции.

4. СНиП II-23-81* Стальные конструкции.

5. СНиП 2.03.11-85. Защита строительных конструкций от коррозии.

6. СНиП II-22-81. Каменные и армокаменные конструкции.

9. Правила технической эксплуатации резервуаров и инструкции по их ремонту. Недра, 2010 г.

10. Руководство по эксплуатации строительных конструкций производственных зданий промышленных предприятий. Стройиздат, 2008г.

14. Рибицки Р. Повреждения и дефекты строительных конструкций.

15. Шкинев А.Н. Аварии на строительных объектах, их причины и способы предупреждения.

16. Типовые строительные конструкции, изделия и узлы. Серия 1.420.2-27.

17. Обеспечение надежности несущих и ограждающих строительных конструкций (предложения по совершенствованию конструкций на основе данных об авариях и обследованиях состояния конструкций промышленных зданий и сооружений). Н.-т. отчет, ЦНИИ промзданий, 2008 г.

18. http://www.infosait.ru/norma_doc/53

19. http://www.expertiza34.ru/nashi-uslugi

Подобные документы

Оценка технического состояния зданий и сооружений на основании данных визуального обследования. Составление отчётной документации (обмерных планов, фотофиксации и схем расположения дефектов). Определение величины физического износа отдельных элементов.

курсовая работа , добавлен 17.03.2015


Оценка технического состояния жилого дома. Расчет физического износа основного строения. Фиксирование дефектов и повреждений строительных конструкций. Определение общего технического состояния объекта. Оценка инвестиционной привлекательности здания.

курсовая работа , добавлен 15.11.2010


Понятие физического износа. Положение о капитальном ремонте жилищного фонда. Классификация жилых зданий. Сроки их службы и основные элементов. Определение физического износа здания в целом. Особенности оценки эксплуатационных свойств жилого здания.

контрольная работа , добавлен 10.02.2010


Надежность, гарантирующая безаварийность зданий и инженерных сооружений, как одна из задач при их строительстве и эксплуатации. Оценка категорий технического состояния несущих конструкций. Дефектная ведомость, определение степени физического износа.

курсовая работа , добавлен 05.12.2013


Определение фактического технического состояния несущих строительных конструкций и инженерного оборудования здания. Изучение нормативно-правовых актов, регулирующих сферу ЖКХ и деятельность федеральных органов исполнительной власти. Расчет износа здания.

курсовая работа , добавлен 06.12.2012


Предварительное обследование технического состояния конструкций технического, большепролетного производственного здания. Выводы о степени снижения несущей способности и категории технического состояния для отдельных конструкций и для здания в целом.

курсовая работа , добавлен 13.08.2013


Расчет физического износа ленточного крупноблочного фундамента, стен и перегородок каменных из силикатного кирпича, перекрытий из сборных железобетонных панелей. Оценка технического состояния. Ведение журнала фотофиксации. Рекомендации по ремонту стен.

курсовая работа , добавлен 28.04.2015


Оценка физического износа конструктивных элементов здания. Определение стоимости объекта недвижимости затратным и доходным методами и методом сравнительного анализа. Правила составления отчета оценщика. Оформление сделки с объектом недвижимости.

курсовая работа , добавлен 13.06.2016


Регламентация эксплуатации зданий в масштабе страны. Оценка физического износа колонн, ригелей, фундаментов, стен, перегородок, покрытий, перекрытий, кровли, полов, дверных и оконных блоков, отопительной системы, водоснабжения и канализации здания.

курсовая работа , добавлен 10.02.2014


Организация и методика обследования конструкций, алгоритм оценки технического состояния зданий и сооружений. Обследование технического состояния здания на основе визуального осмотра обнаруженных дефектов на примере детской библиотеки И.А. Крылова.

1. Цели и задачи обследования

Оценка технического состояния зданий и сооружений, обоснование необходимости их ремонта или усиления может быть дана только на основе результатов их детального технического обследования. Задачей обследования является установление фактического качественного состояния конструкций:
– обнаружение в конструкциях дефектов и повреждений;
– при проведении мероприятий по реконструкции и техническому перевооружению;
– в том случае, если конструкции здания подверглись воздействиям, не предусмотренным при проектировании (высокие и низкие температуры, пожары и другие стихийные бедствия и др.);
– с профилактической целью, для обеспечения безопасности и поддержания конструкций в нормальном эксплуатационном состоянии.
При проведении обследований особое внимание обращают на определение технического состояния конструкций и отдельных элементов, выявляют имеющиеся дефекты, устанавливают их причины, оценивают надежность и безопасность эксплуатации объекта.
Обследование объектов проводится в определенной последовательности и включает:
– изучение архивных материалов, проектно-технической документации, ознакомление с данными и показателями технических паспортов, наблюдения за деформациями и осадками, если таковые имеются; выявление (при необходимости) о геологическом и гидрогеологическом строении участка;
– предварительное обследование зданий и сооружений; выявление конструктивной схемы; установление мест вскрытий и взятия проб; описание состояния конструкций и инженерного оборудования; описание дефектов и повреждений, отступлений от норм и правил технической эксплуатации;
– выполнение обмеров частей здания и составление исполнительных схем;
– детальное инструментальное обследование конструкций, узлов и соединений с определением геометрических и прочностных характеристик материалов; выявление несущей способности конструкций; выявление скрытых дефектов.

2. Способы организации и проведения обследования

Современная система обследования строительных конструкций состоит из следующих стадий: рекогносцировки, визуального осмотра, диагностики (обследование с помощью приборов и инструментов).
Работы по проведению обследований разбиваются на следующие этапы:
– предварительный осмотр здания в целом и его конструктивных элементов;
– изучение технической документации;
– детальный натурный осмотр и обмер конструкций;
– определение величины и характера действующих нагрузок;
– установление физико-механических характеристик материала конструкций;
– оценка степени ослабления сечений элементов дефектами и повреждениями;
– установление расчетной схемы, отражающей фактическое напряженное состояние конструкций;
– выполнение проверочных расчетов;
– формулирование выводов и рекомендаций по усилению и дальнейшей безопасной эксплуатации объекта.
Для проведения обследования разрабатывается техническое задание, составляемое предприятием-заказчиком, в котором указываются основные требования к конструкциям в связи с намечаемой реконструкцией (например, новые технологические нагрузки, воздействия, требуемые габариты помещений и т.п.). Как правило, оно содержит следующие разделы:
– обоснование для выполнения работ;
– цели и задачи обследования;
– система технического обследования;
– состав работы;
– краткое содержание отчетных материалов;
– обязанности заказчика и исполнителя.
На основании ознакомления с проектно-технической документацией составляется программа обследований. В проектно-технической документации должны быть рабочие чертежи и пояснительная записка к ним, где изложены данные по проектным нагрузкам и воздействиям, представлены расчетные схемы, статические расчеты, рекомендации по изготовлению, монтажу и эксплуатации конструкций, паспорта и сертификаты готовых изделий, а также документация по производству строительно-монтажных работ (исполнительные схемы, данные геодезического контроля, акты скрытых работ, акты приемки объекта и т.п.), сведения о выполнявшихся ремонтах и усилениях.
При отсутствии проектно-технической документации в программу обследований дополнительно включать работы по обмерам и освидетельствованию конструкций, а также работы по восстановлению эскизного проекта архитектурно-строительной части.

3. Общая характеристика методов обследования

Обследование строительных конструкций выполняют в два этапа: предварительное визуальное и детальное инструментальное. Определение характеристик конструкций при обследовании выполняют с помощью следующих методов:
– визуального;
– механического (полевого);
– лабораторных испытаний;
– натурных испытаний конструкций;
– физического;
– комплексного.
Визуальный метод позволяет определить качество и примерные характеристики конструкций путем их внешнего осмотра и применения простейших измерительных инструментов. Достоинство его проявляется в быстроте получения данных для заключения о состоянии и износе конструкций, недостаток – невозможность установления физико-механических свойств материалов. Этот метод следует отнести к косвенному способу оценки безопасности эксплуатации объекта.
Механический метод основан на применении косвенных способов, использующих зависимости между прочностью материала и другими его свойствами, определенными испытанием в конструкции. Достоинство его – в возможности количественной оценки физико-механических свойств материала конструкций в полевых условиях без отбора проб; недостаток – ограниченная точность результатов.
Метод лабораторных испытаний взятых из конструкций образцов позволяет получить достоверные характеристики материалов с высокой точностью. Это дает возможность использовать его при подготовке данных к проектам реконструкции. Недостаток метода – в высокой трудоемкости, а иногда и невозможности отбора образцов материала в наиболее напряженных местах конструкций.
Метод натурного испытания конструкций дает наиболее полную и точную информацию о напряженном состоянии конструкций с учетом их реальной работы. Недостаток метода – высокая трудоемкость. Способ целесообразен при обследовании и реконструкции зданий повышенной капитальности и ценности.
Физические методы испытаний основаны на использовании при определении характеристик материалов некоторых физических методов (параметров волнового и колебательного движения, электромагнитного поля и др.). Они не требуют отбора образцов и повреждений обследуемых конструкций; недостаток – они являются способами прибли-женной оценки надежности. Способ требует высокой квалификации исследователей и дорогостоящей аппаратуры.
Комплексный метод предусматривает одновременное использование электронно-аккустических, радиометрических и других способов определения физико-механических характеристик материалов конструкций с применением ЭВМ. В настоящее время метод достаточно разработан и находит экспериментальное применение. Недостаток – сложность обеспечения нормальной работы электронной аппаратуры в условиях обследуемого объекта.

4. Термины и определения

Дефект – неисправность, возникающая в конструктивном элементе на стадиях его изготовления, транспортировки, монтажа или устройства, а также эксплуатацию.
Дефект скрытый – такие дефекты могут быть при разработке проекта, рабочих чертежей и другой технической документации.
Дефект критический – наличие такого дефекта приводит к недопустимости или практической невозможности использования здания (сооружения), либо отдельных его элементов по его функциональному назначению.
Дефект значительный – наличие такого дефекта существенно влияет как на ис-пользование здания, его отдельных конструктивных элементов по функциональному назначению, и на долговечность; при этом дефект не является по своему характеру критическим.
Дефект малозначительный – его наличие существенно не влияет на использование здания и отдельных его конструктивных элементов по функциональному назначению и на долговечность.
Деформация надземной части – изменение формы и размеров, а также потеря устойчивости (выгиб, прогиб, перекос, осадка, сдвиг и т.д.) здания или сооружения под влиянием нагрузок и воздействий.
Деформация конструктивного элемента – изменение формы и размеров конструкции (или части ее) под влиянием нагрузок и воздействий.
Деформация основания – деформация, возникающая в результате передачи усилий от надземной части на основание или изменение физического состояния грунта основания в период эксплуатации, которая может быть равномерной и неравномерной, допустимой и недопустимой.
Долговечность – свойство сохранять работоспособное состояние до наступления предельного состояния при установленных нормах эксплуатации, а также технического обслуживания и ремонта. В конце срока, определяющего долговечность здания, ремонт или реконструкция невозможны, либо экономически нецелесообразны.
Жесткость – характеристика, оценивающая способность сопротивляться деформациям.
Капитальный ремонт – ремонт с целью восстановления ресурса системы с заменой (при необходимости) конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.
Надежность – свойство сохранять во времени в установленных пределах значения всех параметров, характеризующих ее способность выполнять требуемые функции в заданных режимах и условиях эксплуатации. Надежность является комплексным свойством, которое в зависимости от назначения системы и условий ее эксплуатации может включать безотказность, долговечность, ремонтопригодность и сохраняемость или определенные сочетания этих свойств.
Определение технического состояния конструктивного элемента – это получение достоверной информации о его реальном состоянии наличии в нем дефектов и повреждений, выявление причин и механизмов их возникновения и развития.
Оценка технического состояния – оценка производится по результатам обследования системы и включает: проверочный расчет конструкций с учетом обнаруженных дефектов и повреждений, фактических свойств материалов, фактических и прогнозируемых нагрузок, воздействий и условий эксплуатации.
Оценка эксплуатационной надежности – определение нагрузок и воздействий, проведение поверочных расчетов основания, фундаментов и надземных конструкций с учетом выявленных дефектов и повреждений.
Допускается не производить поверочные расчеты по оценке эксплуатационной надежности системы, если выявленные дефекты и повреждения в ее элементах не превышают допустимых действующими нормами значений, а сами элементы и их сопряжения отвечают требованиям действующих норм.
Повреждение – отклонение качества, формы и фактических размеров конструктивных элементов здания от требований нормативных документов или проекта, возникающее в процессе эксплуатации.
Предельное состояние системы – состояние, при котором дальнейшая эксплуатация недопустима или нецелесообразна, либо восстановление работоспособного состояния невозможно или нецелесообразно.
Реконструкция – комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменениями основных технико-экономических показателей, конструктивного и объемно-планировочных решений, функционального назначения, осуществляемых в целях улучшения объема и номенклатуры услуг, выпускаемой продукции.
Ремонт – комплекс мероприятий по восстановлению работоспособного состояния.
Срок службы – календарная продолжительность эксплуатации от начала или возобновления после ремонта до перехода в предельное состояние.
Ремонтопригодность – свойство, заключающееся в приспособленности к поддержанию и восстановлению работоспособного состояния путем технического обслуживания и ремонта.
Сохраняемость – свойство сохранять в заданных пределах значения параметров, характеризующих способности выполнять требуемые функции в течение заданного срока службы.
Техническое состояние конструктивных элементов – состояние, которое определяет, в какой стадии безопасности находится исследуемый объект:
Работоспособное состояние – техническое состояние конструктивных элементов, при котором удовлетворяются требования обеспечения производственного процесса и правилам техники безопасности, хотя при этом может иметь место несоответствие некоторым требованиям действующих норм или проектной документации.
Ограниченно работоспособное состояние – техническое состояние конструктивных элементов, имеющих дефекты и повреждения, при которых их функционирование возможно только при соблюдении специальных мер по контролю за состоянием как самих конструктивных элементов, так и параметров производственного процесса (интенсивность, грузоподъемность и т.п.), а также за нагрузками и воздействиями.
Неработоспособное (аварийное) состояние – техническое состояние конструктивных элементов, имеющих дефекты или повреждения, свидетельствующие о потере несущей способности, ведущей к прекращению производственного процесса и/или нарушению правил техники безопасности, а при непринятии мер – к обрушению; устанавливается специализированной организацией, имеющей лицензию на данный вид деятельности.
Усиление – увеличение несущей способности или жесткости здания (сооружения) в целом или его конструктивного элемента путем изменения сечений, либо схемы работы.
Физический износ – величина, характеризующая степень ухудшения технических и связанных с ними других эксплуатационных показателей здания (его конструктивного элемента) на определенный момент времени.
Экспертное обследование – комплекс работ, направленных на определение технического состояния элементов и здания в целом, оценку его эксплуатационной надежности, выявление элементов и сопряжений, требующих ремонта, усиления или замены, определение условий, режимов и сроков безопасной эксплуатации. Отличается от технического обследования определением (оценкой) остаточного ресурса или оценкой срока безопасной эксплуатации.

5. Приборы неразрушающего контроля, применяемые при обследовании строительных конструкций

Ультрозвуковые толщиномеры и дефектоскопы
Ультразвуковые толщиномеры и дефектоскопы предназначены для измерения толщин объектов из различных материалов (сталь, алюминий, металлы, чугун, стекло, пластики и др.), а также для обнаружения скрытых дефектов (трещины, поры и прочее) и проверки качества материалов и их соединений.
Назначение:
- Измерение толщины стенок металлических и пластиковых труб, котлов, сосудов и пр;
- Контроль качества сварных швов;
- Поиск мест коррозии, трещин, внутренних расслоений и других дефектов;
- Определение координат и оценка параметров дефектов типа нарушений сплошности и однородности материала в изделиях из металлов и пластмасс;

Измерители прочности бетона
Приборы используется для контроля прочности строительных материалов (бетон, кирпич, раствор) на объектах строительства, а так же при обследовании эксплуатируемых и реконструируемых зданий и сооружений. Наиболее распространенными приборами данного класса являются электронные склерометры (например ИПС-МГ4), молоток Кошкарова (наиболее доступный прибор для всех организаций), молотки Шмидта.

6. Источники
1. Монография " " директора научно-исследовательского института строительного производства г. Темиртау, Республики Казахстан, д.т.н, профессора Анатолия Васильевича Филатова;
2. Материалы работы г. Темиртау, Республики Казахстан.

Техническое обследование, или диагностика, конструктивных элементов имеет целью нахождение всех или большинства дефектов и выявление причин их появления. На основе технического обследования принимается решение об улучшении, усилении или замене отдельных конструкций или капитальном ремонте всего здания или сооружения.

При осуществлении диагностики технического состояния конструктивных элементов руководствуются нормативными или проектными параметрами, определяющими их эксплуатационные качества. При обследовании железобетонных колонн, балок, перекрытий и покрытий определяют прочность бетона, характер армирования, геометрические размеры конструкций. Определение прочности производят с помощью приборов механического действия и ультразвуковых. Принцип действия приборов описан в § 3.6. Расположение арматуры в железобетонных конструкциях, ее сечение и толщину защитного слоя определяют с помощью электромагнитных приборов, основанных на измерении разности частот при воздействии на сплошной и армированный бетон.

Определение прогибов горизонтальных элементов зданий определяют с помощью прогибомеров, действие которых основано на принципе сообщающихся сосудов или шарниров. При обследовании стен их осматривают снаружи и изнутри, отмечают дефекты кладки: трещины, выпучивания, расслоения; измеряют ширину и глубину трещин, устанавливают маяки и наблюдают за их поведением. Все дефекты наносят на развертки стен, которые составляют в масштабе 1: 100. Монолитность кладки определяют, как правило, ультразвуковыми приборами или простукиванием, которые позволяют выявить пустоты, каналы, заложенные ниши и проемы, а также пробивкой стен шлямбуром или их просверливанием. На развертках стен наносят все дымовые, газовые и вентиляционные каналы на каждом этаже по всей их длине. Прочность кладки проверяют лабораторными испытаниями образцов кирпича и раствора. При обследовании колонн обмеряют их профили и сечения по всей высоте.

В зданиях с перекрытиями по металлическим балкам с кирпичными сводиками устанавливают прочность кладки и наличие затяжек между балками в крайних пролетах; при деревянных балках тщательно обследуют состояние древесины и особенно концов балок, опирающихся на наружные стены. Кроме обследования перекрытия со стороны чердака осматривают потолки квартир верхнего этажа, при этом штукатурку обследуют простукиванием, а отслоившиеся места отбивают. При обследовании стропил и кровли составляют обмерный план и размеры крыши с указанием конструкции стропил. Масштаб чертежей принимают: для плана 1: 100, разреза- 1: 100 и 1: 50, для деталей- 1:20 и 1: 10. При обследовании кровли на плане указывают места, требующие ремонта или покрытия заново. Обследование крупнопанельных и крупноблочных домов производят согласно Методическим указаниям по техническому обследованию полносборных жилых зданий, специально разработанным для этих видов домов АКХ им. К. Д. Памфилова. Техническое заключение о состоянии конструкций составляют на основании материалов обследования и результатов лабораторных испытаний образцов грунта и материалов. Оно состоит из двух частей: поверочных расчетов прочности несущих конструкций существующего здания и выводов о возможности надстройки, если это необходимо.

При обследовании системы центрального отопления и вентиляции необходимо показать на плане подвала оборудование котельной, теплового пункта, бойлерной, разводку трубопроводов и стояки; на плане чердака - верхнюю разводку, расширительный бак, вентиляционные каналы и камеры; на планах этажей - расположение стояков. При обследовании печного отопления, если оно сохраняется, необходимо обмерить и нанести на план размеры печей, а также обследовать их состояние (дымоходы, трубы и т. д.). После обследования остальных видов инженерного оборудования на генплан наносят все вводы водопровода, канализации, газа, электроснабжения. На плане подвала указывают места ввода всех наружных сетей, водомеры, насосные станции, электрораспределительные пункты и т. д. При наличии лифта обмеряют и наносят на план шахты и машинные отделения с указанием марки и грузоподъемности подъемников, а также мощности установленных моторов и грузоподъемности лебедок.

Кроме выполнения инженерно-технического обследования для проектирования капитального ремонта выполняются также следующие работы подготовительного периода:

1. Предпроектные проработки и составление строительного паспорта . Предпроектные проработки заключаются в определении оптимального объемно-транспортного решения, достигаемого технико-экономической оценкой вариантов проектных предложений, что служит основанием для составления строительного паспорта, который содержит технические данные по объекту: назначение, объем здания и т. д. В число документов паспорта входят: решение об отводе земли, архитектурно-планировочное задание, планы участка (ситуационный и топографический); данные о существующей застройке (подземной и надземной); планы инженерных сетей; техническое заключение по инженерной геологии с указанием о допускаемых на грунт нагрузках; уровне подземных вод и их агрессивности; рекомендации по выбору конструктивного решения усиления фундаментов и т. д.; пояснительная записка к паспорту.

2. Топографическая съемка в Ml: 500 необходима для составления проекта благоустройства прилегающей к дому территории и проекта ремонта подземных инженерных сетей. Для обмерных работ необходима съемка застроенной территории, контура ремонтируемого здания с указанием абсолютных отметок пола подвала, приямков и входов в подвал, входных площадок в лестничные клетки, вестибюлей, тротуара, отмостки и обреза цоколя. Одновременно с этой съемкой определяют размер искривления стен здания в вертикальной и горизонтальной плоскостях и составляют чертежи, на которых показывают выявленные деформации. В последующем эти данные переносятся на обмерные чертежи. Такой специфический вид топографических изысканий является неотъемлемой частью диагностического цикла.

3. Обмерные работы . Обмеры зданий, подлежащих ремонту, нужны для воспроизведения на точном чертеже конфигураций ремонтируемого дома. Они используются в качестве подосновы для проекта. Кроме того, обмерами выявляют размер деформаций и повреждений, допущенных при возведении и эксплуатации старых зданий, что является важнейшей задачей ремонтно-строительной диагностики. Объем обмерочных работ определяется на стадии предпроектных проработок.

4. Историко-архитектурные исследования . Историческая справка составляется на основе изучения архивных материалов. Проект, по которому производились реконструктивные работы, сопоставляют с обмерными чертежами, используемыми при ремонте. В результате выясняется, какие участки стен ослаблены пробивкой проемов или дымовых каналов, устанавливаются участки стен и фундаментов, сохранившихся без изменений от первоначальной постройки в тех случаях, когда строительство велось в несколько этапов. Сопоставляя проект фасада и интерьеров с существующим архитектурным оформлением, выясняют, какие они претерпели изменения. Эти исследования помогают распознать скрытые дефекты в кирпичных стенах, облегчают процесс диагностики и расширяют знания проектировщиков об исторических архитектурных особенностях здания.

5. Техническое обследование инженерного оборудования . Чертежи инженерных сетей, как и топографической съемки, приобщаются к материалам обследования. Сопоставляются фактические сроки эксплуатации инженерного оборудования с нормативными. Обследуют помещения и оборудование теплоцентров, водомерных узлов, котельных, вентиляционных камер, распределительных щитков и др. Комплекс документов и материалов, разработанных на стадии подготовки проектирования, является исходными данными для разработки проектов капитального ремонта, модернизации и реконструкции зданий.

Обследование балконов. А также диагностика лоджий и эркеров.

Осуществляют осмотром, где необходимо выявить:

• расчетную схему балкона
• материал несущих конструкций
• главные размеры конструктивных элементов
  • длину, ширину и толщину (плит, сечения балок, бортовых балок, подвесок, подкосов)
  • зазоры несущих балок и другое
• износ несущих конструкций
  • трещины на поверхности плит
  • прогибы
  • коррозия (стальных балок, арматуры, подвесок)
  • сохранность покрытий и стяжек
  • уклоны балконных плит
  • и другое
• износ опорных балок и подкосов стен
• наличие трещин, между эркером и зданием
• износ гидроизоляции
• состояние оштукатуреных и неоштукатуреных карнизов
  • состояние раствора в кладке, в местах выпадения кирпича
  • выявленные трещины
• износ стоек, консолей, кронштейнов, кровли козырьков

Инструментом для , является бинокль. Для определения состояния сечений (несущих элементов), и прочной усадки их в стену, необходимо провести вскрытия. Для этого пользуются приложенной рассчетной схемой, конструкций балконов.

Особенности обследования лестниц.

В обследовании лестниц, осуществляют смотр, где должны выявить:

• параметры конструкции и применяемых материалов
• износ участков, подверженных реконструкции
• состояние примыканий элементов
• износ мест усадки несущих конструкций в стены
• износ креплений лестничных решеток
• наличие деформации несущих конструкций
• наличие повреждений и трещин
  • лестничных площадок
  • балок
  • маршей
  • ступенек

Осмотр при , затрагивает все лестничные площадки и лестничные марши, которые находятся в доме. Для определения повреждений и деформаций, при из сборных железобтеонных элементов, выполняются вскрытия. В основном проверяются в зонах усадки лестничных площадок в стены, а также у опор лестничных маршей. При обследовании каменных лестниц , по металлическим косоурам, выполняются вскрытия в зонах усадки балок, лестничных площадок, в стены. По отсуствию косоуров в висячих каменных лестницах, проводят исследование усадки ступеней в кладку стен. При обследовании деревянных лестниц , в частности, металлических и деревянных косоуров (тетива), выскрывают места усадки балок в стенах, а также производят зондирование деревянных конструкций, чтобы определить параметры и повреждения элементов.

Техническое обследование кровли здания.

При , деревянных стропил и ферм, исследования проводят в несколько этапов:

• определение параметров несущих систем (настилы, обрешетки, прогоны)
• определить параметры и состояние кровли
  • определение правильности уклонов крыши, материалу покрытия кровли
  • определение состояния внутренних водостоков
  • определение на наличие вентиляционных продухов, и их соотношение с площадью крыши
• определить основные деформации конструкций
  • прогибы
  • удлинение пролета балочных покрытий
  • углы наклона сечений элементов и узлов ферм
• смещения податливых соединений
  • взаимные сдвиги соединяемых элементов
  • обмятие во врубках и примыканиях
  • вторичные деформации
  • разрушения
  • и другие повреждения (трещины скалывания, складки сжатия)
• определить состояние древесины
  • присутствует ли гниль
  • наличие жучковых повреждений
  • присутствие гидроизоляции, между конструкциями

Оценку прочностных качеств, отсуствия грибка и влажность древесины, в местах разрушения, выявляют по нормативным документам. При и ее древесины, определяют параметры влажности, для проведения механических испытаний, путем отбора не менее трех испытуемых образцов древесины из поврежденных элементов. В обследовании крыши , и ее металлических конструкций, выявляют показатель коррозии, ослабления сечений и прогибов. Также, обследованию подвергаются железобетонные панели и настилы чердачных перекрытий, путем выявления масштаба найденных трещин и прогибов.

Главная » Технологии » Оценка технического состояния здания и его конструкций. Раздел II