Из этих зданий отличается внешним. Общая характеристика зданий и сооружений

2.2 ОБОСНОВАНИЕ ВЫБОРА МЕТОДОВ ОЦЕНКИ И КРАТКОЕ ИЗЛОЖЕНИЕ ИХ СУЩНОСТИ

Установление рыночной или иной стоимости производится путем применения методов оценки, сгруппированных в доходный, затратный и сравнительный подходы.

Методы доходного подхода - методы определения стоимос­ти объекта недвижимости, основанные на определении ожидае­мых доходов от его использования в будущем:

1) метод прямой капитализации (метод капитализированного дохода) - определение стоимости исходя из условий сохранения стабильного использования объекта недвижимости, при постоян­ной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций, од­новременном учете возврата капитала и дохода на капитал;

2) метод дисконтирования денежных потоков (метод дисконти­рованного наличного потока) - определение стоимости исходя из условий изменения и неравномерного поступления денежных по­токов в зависимости от степени риска, связанного с использова­нием объекта;

3) иные методы, предусмотренные действующим законодательством.

Методы затратного подхода - это методы определения стоимости полного воспроизводства или замещения объекта недвижимости за вычетом всех видов износа:

I) метод поэлементного расчета - определение стоимости воспроизводства или замещения на основе использования сборников единых районных единичных расценок (ЕРЕР), сметных норм и правил (СНиП), сметных норм и расценок (сборник СНиР) и других нормативов, с учетом износа;

2) метод укрупненных обобщенных показателей стоимости -определение стоимости воспроизводства или замещения путем обобщения предложений о продаже аналогичных объектов или на основе применения сборников укрупненных сметных нормативов (УСН), укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС), укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) и других нормативов, за вычетом износа;

3) метод индексного способа - определение восстановительной стоимости путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс переоценки основных фондов и вычитания видов износа;

4) иные методы, предусмотренные действующим законодательством.

Затратный подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения его активов и обязательств. Для осуществления этого предварительно проводится оценка рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности. Далее из полученной суммы вычитают рыночную стоимость обязательств предприятия. Итоговая величина, полученная таким образом, отражает рыночную стоимость собственного капитала предприятия. Для расчётов используются данные финансовой отчётности предприятия на дату, ближайшую к дате определения стоимости Объекта.

В рамках затратного подхода к оценке бизнеса существуют два метода: метод чистых активов и метод ликвидационной стоимости. Последний метод используется для предприятий, подлежащих ликвидации.

Методы сравнительного подхода - методы, основанные на анализе сделок продаж объектов-аналогов и сопоставлении с объектом оценки для проведения соответствующих корректировок:

1) метод сравнительного анализа продаж - определение стоимости объекта недвижимости путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым после выполнения соответствующих корректировок, учитывающих различие между ними;

2) метод рыночной информации - определение стоимости объекта недвижимости путем анализа информации о предложениях и спросе на сложившемся рынке недвижимости с учетом месторасположения оцениваемого объекта;

3) иные методы, предусмотренные действующим законодательством.

При проведении оценки в рамках данного отчёта Специалисты использовали следующие подходы к оценке:

* затратный подход (совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа);

В рамках затратного подхода Специалисты использовали метод чистых активов.

От доходного подхода Специалисты были вынуждены отказаться.

От сравнительного подхода Специалисты были вынуждены отказаться.

Таким образом, для реализации расчета данного объекта оценки были приняты следующие подходы и методы:

Для оценки бизнеса в рамках данного отчёта использовался только затратный подход. В рамках затратного подхода использовался метод чистых активов;

Для определения стоимости зданий и сооружений использован метод укрупненных обобщенных показателей стоимости (индексный метод) в рамках затратного подхода;

Метод индексного метода с использованием ежегодных индексов увеличения стоимости основных средств, предоставляемых Агентством по статистике РК применялся для расчета рыночной стоимости специализированного оборудования и прочих основных фондов;

Стоимость земельных участков определена методом кадастровой стоимости;

Для определения стоимости автотранспортных средств использовался метод рыночной информации в рамках сравнительного подхода;

Алгоритм определения полной стоимости замещения зданий и сооружений, введенных в действие в 01.01.69г., с использованием индексного метода можно представить в виде следующей формулы:

ПЗС = С п х К 1 х К 2 хК 3 х К 4 х И 84 х И 91х И д.о.

где ПЗС - полная стоимость замещения объекта;

С п - первоначальная стоимость объекта оценки;

К 1 , К 2 ,К 3 и К 4 - поправочные коэффициенты соответсвенно - на климатический район, на сейсмичность, на группу капитальности и на конструктивные отличия от типового здания, приведенного в таблице УПВС

И 84 х И 91– индексы изменения стоимости строительно-монтажных работ и основных фондов (зданий и сооружений) по соответствующим годам;

И д.о. – индексы изменения стоимости строительно-монтажных работ и основных фондов (зданий и сооружений) на дату оценки поданным Госкомстата РК;

Индексы пересчета цен 1969 года в цены 1984 года (Письмо Госстроя СССР № № 30-Д от 25.02. 81 г и № 94 от 11 мая 1983 года).

Индексы пересчета цен 1984 года в цены 1991 года (письмо Госстроя СССР № 14-Д от 06.09.90).

2.3 ОБЪЕМ И ЭТАПЫ ИССЛЕДОВАНИЯ:

В процессе оценки рыночной стоимости рассматриваемого объекта были проведены следующие работы:

1. Сбор общих данных и их анализ. На этом этапе были проанализированы данные, характеризующие экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость оцениваемого объекта. В процессе работы над настоящим Отчетом оценщиком были собраны необходимые данные о состоянии рынка недвижимости.

2. Сбор специальных данных и их анализ. На данном этапе была собрана более детальная информация, относящаяся к оцениваемому объекту. Сбор информации производился по следующим направлениям:

Характеристики и параметры оцениваемого объекта;

Стоимость жилой недвижимости с земельным участком;

Затраты на создание объекта оценки;

3. Обоснование применяемых подходов к оценке объектов. На основе собранной ранее информации был произведен выбор подходов к оценке рассматриваемого объекта и произведен расчет.

4. Согласование результатов, полученных с использованием различных подходов.

5. Подготовка отчета об оценке рыночной стоимости.
3. РАСЧЁТНАЯ ЧАСТЬ

3.1 МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ

Проанализировав данные и рынок купли-продажи аналогичного вида имущества, оценщики, пришли к выводу, что при определении стоимости будут использованы затратный, сравнительный и доходный подходы.

Для определения рыночной стоимости недвижимости, как правило, используются три стандартных подхода: затратный, сравнительный и доходный.

В соответствии с общепринятой практикой оценка рыночной стоимости проводится с использованием трех методологических подходов: затратного, сравнительного и доходного. При оценке земли могут использоваться методы одного подхода или методы, представляющие их комбинацию. Выбор метода зависит от объекта оценки, информационной обеспеченности, его соответствия наиболее типичному виду использования объекта оценки и других.

В данном отчете использовались три подхода, затратный подход, сравнительный подход и доходный подход. В рамках затратного подхода были рассчитаны строения и сооружения методом восстановительной стоимости и земельный участок методом рыночной информации.

Сравнительным подходом были произведены расчеты помещений с учетом земельного участка методом рыночной информации. Данный метод включает в себя анализ рынка и внесение дополнительных корректировок для корректировки рыночной стоимости. Доходным подходом были произведены расчеты методом прямой капитализации.

Здания и сооружения различаются по назначению:

Жилые и социальные, включающие в себя общественные, культурные, лечебные и спортивные здания;

Промышленные объекты, в том числе складские помещения;

Сельскохозяйственные объекты - как связанные с производственной деятельностью, так и вспомогательного назначения, обеспечивающие жизнедеятельность населения, проживающего в зоне крупных городов;

Специальные сооружения, решающие проблемы энергетического и коммунального обеспечения, к которым также можно отнести и мостовые переходы;

Заглубленные сооружения различного типа;

Сооружения оборонного назначения.

Каждый строительный объект, имея определенную направленность в зависимости от функциональных требований, отличается архитектурными особенностями, различной этажностью, заглублением в землю, внешним обликом, а также характеризуется многообразием применяемых строительных материалов. Наиболее распространенными являются кирпичные и каменные, бетонные и железобетонные здания и сооружения, имеющие цельностальные или смешанные сталежелезобетонные каркасы, а также выполненные с применением деревянных конструкций. В жилых и промышленных зданиях весьма часто строительные материалы комбинируются.

В строительных нормах установлены три степени долговечности зданий:

1 - с повышенным сроком службы (не менее 100 лет);

2 - со средним сроком службы (не менее 50 лет); 3-е пониженным сроком службы (не менее 20 лет).

По благоустройству и инженерному оборудованию, здания подразделяются на четыре степени:

1 - повышенная,

2 - средняя,

3 - пониженная.

4 - минимальная.

По огнестойкости все здания и сооружения подразделяются на 5 категорий, входящих в три основных класса: огнестойкие, трудновозгораемые и сгораемые здания. Для всех групп и классов установлены пределы огнестойкости (в часах) для основных и ограждающих элементов.

По совокупности всех требований к благоустройству, а также к долговечности и огнестойкости основные конструкции жилых и общественных зданий подразделяются на четыре класса:

1 - крупные жилые и общественные здания высотой более девяти этажей с повышенным благоустройством - 1-й степени долговечности и огнестойкости;

2 - общественные здания массового строительства до девяти этажей со средним благоустройством - 2-й степени долговечности и огнестойкости;

3 - общественные здания небольшой вместимости в сельской местности и жилые дома высотой до 5-ти этажей с пониженным благоустройством не ниже 2-й степени долговечности и 3-й степени огнестойкости;

4 - временные общественные здания и малоэтажные жилые дома с минимальным благоустройством 3-й степени долговечности и ненормированной огнестойкости.

Производственные здания классифицируются особо: по назначению, этажности, капитальности и конструктивной схеме.

По назначению их делят на основные, подсобные, энергетические, складские и вспомогательные.

По этажности они могут быть одно - и многоэтажными, что определяется в основном технологическими требованиями и особенностями размещения оборудования.

По степени пожароопасности самих производств они разделяются на пять основных категорий в зависимости от особенностей технологии и используемых материалов:

А - с применением взрывоопасных летучих веществ;

Б - с применением горючих смесей;

В - с применением сгораемых твердых веществ;

Г - с применением несгораемых веществ при наличии горячего производства (сварочные и кузнечные цеха), либо топлива (котельные);

Д - с применением несгораемых материалов (цеха холодной обработки металлов).

В качестве основных конструктивных схем в промышленных зданиях используются:

1) каркасные системы;

2) системы с несущими стенами, так называемые неполные каркасы.

Сама застройка решается либо в виде отдельно стоящих зданий (павильонный тип), либо в виде сблокированных зданий по длине и Ширине.

По сумме требований капитальности, долговечности и огнестойкости производственные здания определены классами капитальности:

1- й класс - 1-я степень долговечности, 2-я степень огнестойкости со сроком службы 100 лет;

2- й класс - 2-я степень долговечности, 3-я степень огнестойкости (каменные стены) со сроком службы 50-100 лет;

3- й класс - 3-я степень долговечности, не нормированы по огнестойкости со сроком службы до 20 лет.

Конструктивные элементы. В строениях выделяются следующие группы конструктивных элементов:

Фундаменты;

Стены и перегородки (может включаться каркас);

Перекрытия;

Заполнения проемов;

Отделочные работы;

Внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства;

Прочие работы.

Конструктивные элементы зданий и сооружений также могут быть различных типов с применением различных материалов.

Конструктивные элементы можно разделить на основные и второстепенные в зависимости от их влияния на общий физический износ здания (сооружения). Износ основного конструктивного элемента объекта может повлечь за собой износ прочих конструктивных элементов. Соответственно, износ второстепенного элемента не приводит к износу каких-либо других элементов объекта.

К основным конструктивным элементам относятся: фундаменты, стены, каркас, перекрытия, крыши, внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства.

К второстепенным конструктивным элементам относятся: полы, заполнения проемов, отделочные работы, прочие работы.

Фундаменты. По глубине залегания подошвы (отметки нижней части фундамента) различаются фундаменты мелкого и глубокого заложения.

Фундаменты: ленточные, стаканного типа, столбчатые, мелкого заложения бывают плитные и массивные.

Фундаменты глубокого заложения бывают: свайные, а также уникальных конструкций.

Ленточные фундаменты представляют собой ленту из различных материалов или конструкций (бутовая или кирпичная кладка, бетонные блоки, железобетонные конструкции, железобетонный монолит), которая воспринимает вертикальные и горизонтальные нагрузки по всей длине стен. Применяются для всех типов зданий и сооружений с ограниченной этажностью.

Фундаменты стаканного типа и столбчатые представляют собой подобие ступенчатой пирамиды или столба из различных материалов или конструкций (кирпичная кладка, бетонные блоки, железобетонные конструкции, железобетонный монолит), которые располагаются под колоннами каркаса или столбами несущей системы здания и воспринимают вертикальные нагрузки от колонн или столбов. Применяются для всех типов зданий и сооружений с каркасными системами.

Плитные фундаменты представляют собой плиту (в основном железобетонную) расчетной толщины. Применяются для всех типов зданий и сооружений с ограниченной этажностью при слабонесущих грунтах или для специальных зданий и сооружений.

Массивные фундаменты воспринимают вертикальные и динамические нагрузки и применяются в специальных сооружениях.

Свайные фундаменты - металлические или железобетонные, реже - деревянные сваи различной длины, которые внедряются в грунт забивным или буровым методом (буронабивные сваи) с устроенным по оголовкам свай плитным или ленточным ростверком, на котором располагается само здание или сооружение. Свайные фундаменты воспринимают как вертикальные, так и горизонтальные нагрузки.

Применяются для всех типов зданий и сооружений с каркасными системами.

Грунты, на которые опираются и передают нагрузку фундаменты, называются основаниями.

Стены и перегородки по строительным материалам, из которых они выполнены, подразделяются на: кирпичные, панельные, бетонные, железобетонные, деревянные, каменные, бутовые, саманные и пр.

Перегородки, как правило, применяются для разграждения внутренних объемов зданий и не являются несущими конструкциями.

Нижняя часть стены, опирающаяся на уступ фундамента, называется цоколем.

В зависимости от плотности материала, стены характеризуются по массе: тяжелые, облегченные, легкие, особо легкие.

По характеру восприятия нагрузок стены бывают: несущими, самонесущими, навесными, фахверковыми. Несущие стены выдерживают, кроме своей собственной массы, нагрузку от вышестоящих стен, перекрытий и прочих элементов здания. Самонесущие стены выдерживают нагрузку только от собственного веса. Навесные стены механически крепятся к элементам каркаса и выполняют теплоизолирующие и отраждающие функции. Фахверковые стены содержат в себе элементы каркаса.

Стены зданий и сооружений могут воспринимать как вертикальные (обычные стены зданий), так и горизонтальные нагрузки.

В зависимости от расположения на плане объекта, стены подраз. деляются на продольные, поперечные, ограждающие, внутренние.

Перекрытия представляют собой горизонтальные конструктивные элементы здания, разделяющие его объем по высоте на этажи и выполняющие роль горизонтальных жестких конструкций, увеличивающих прочность здания. Перекрытия передают временные и постоянные полезные нагрузки в здании (оборудование, мебель, люди и пр.) на несущие стены и каркас здания и выполняют роль звуко- и теплоизолирующих элементов. Верхнее перекрытие может являться покрытием здания.

Основные типы перекрытий - балочные, сборные и монолитные. В старинных зданиях часто присутствовали сводчатые перекрытия, выполненные из кирпича либо камня.

В зависимости от размещения в пределах здания, перекрытия бывают подвальными, междуэтажными и чердачными.

Балочные перекрытия выполняются по деревянным, металлическим и железобетонным балкам, с сечением, подобранным в зависимости от полезной нагрузки и перекрываемого пролета. По балкам укладываются плиты или щиты перекрытия. Между верхними плитами (настила) и нижними (потолочными) выполняется засыпка из различных тепло и звукоизолирующих материалов. По нижним поясам балок устраиваются потолки, которые могут быть совмещенными, подвесными и самонесущими. Для старых зданий, которые не подвергались капитальному ремонту, характерны в основном перекрытия по деревянным балкам.

Сборные перекрытия выполняются из железобетонных плоских или ребристых плит. Монолитные перекрытия выполняются плоскими или ребристыми из монолитного железобетона.

Ширина пролетов для балочных, сборных и монолитных перекрытий составляет, как правило, не более 15 - 18 м. В более широких пролетах роль балок выполняют железобетонные или металлические фермы.

Крыши представляют собой ограждающие конструкции. Конструктивно крышу можно условно разделить на две части - покрытие крыши и конструкцию крыши.

Покрытия крыш представляют собой гидроизолирующий слой, уложенный по конструкциям крыши. Покрытия различаются по видам материалов - металлические, черепичные, рулонные, тесовые, из волнистых листов и пр.

Конструкции крыш бывают плоскими, односкатными, двух и многоскатными, купольными, арочными, шатровыми и пр., в зависимо- стИ от количества формирующих плоскостей и применяемых конструкций. Плоскости или поверхности крыши образуют пространство чердака, в основном использующееся для прокладки коммуникаций и технических нужд. В современной архитектуре крыши могут представлять собой сложные пространственные структуры.

В наиболее часто применяемой двух - и четырехскатной конструкциях крыш различаются следующие основные конструктивные элементы: - стропила, мауэрлат, прогоны, подкосы, стойки, обрешетка.

Водоотвод с крыш осуществляется при помощи лотков, ендов, желобов, водосточных труб. По способу водоотвода крыши различаются на крыши с внутренним (в основном плоские и многопролетные) и внешним водоотводом.

На крышах многопролетных зданий часто устраивают свето- аэрационные фонари освещения и вентиляционные камеры.

Архитектурными элементами крыш могут быть также дымоходы и выходы вентиляционных каналов.

Полы различаются по типу применяемого материала покрытия: паркетные, дощатые деревянные, каменные, мозаичные, линолеумные, цементные, бетонные, специальные (в промышленных зданиях) и пр. Плоскости полов могут быть устроены с углом наклона с целью обеспечения стоков жидкостей и включать водоприемные элементы.

Полы конструктивно являются частью перекрытий или могут устраиваться самостоятельно по фунтам.

Полы состоят из покрытий и подготовки. Покрытием является видимый материал пола, имеющий свойства, которые диктует целевое назначение помещения. Подготовка пола может конструктивно состоять из нескольких элементов и изоляционных слоев (в деревянных, паркетных и специальных полах) или состоять лишь из 1-2 слоев какого либо материала - цементной стяжки, бетона и пр.

Проемы зданий и сооружений различаются по конфигурации (прямоугольные, циркульные, лекальные и пр.) и по назначению (оконные, дверные, витринные, воротные, лифтовые, технологические, монтажные, проемы вводов коммуникаций и пр.).

Заполнения проемов размещаются в плоскостях проемов. По способу открывания заполнений проемы делятся на: распашные, складывающиеся и раздвижные.

Заполнения оконных проемов в основном состоят из следующих элементов: коробки, фрамуги, импоста, створок, подоконной доски, форточек. Бывают одинарными и двойными.

Заполнения дверных и воротных проемов состоят ИЗ следующих элементов: коробки, фрамуги, полотен, калиток. Полотна дверей бывают щитовыми и филенчатыми.

Коробки (или рамы) проемов жестко крепятся к строительным конструкциям, створки и полотна шарнирно или иным образом крепятся к раме.

Элементами оконных и дверных заполнений являются также остекление, приборы открывания и запирания (фурнитура).

Конструктивным материалом заполнений является дерево или металлические профили, в последнее время стали применяться композитные материалы.

В зданиях современной архитектуры оконное остекление часто выполняет функцию ограждающей стены и является сплошным для всего этажа. В этом случае переплеты остекления выполняются из металла.

Отделочные работы (отделка) в зданиях и сооружениях предназначаются для предохранения строительных конструкций от воздействий внешней среды и внутренних технологических воздействий (влажность, агрессивные среды и пр.), а также для создания комфортной психологической атмосферы проживающих или работающих в зданиях людей.

Отделка подразделяется на отделку экстерьеров и интерьеров.

Экстерьер здания или сооружения представляет собой формы и отделку объекта, которые воспринимаются с наружной стороны здания или сооружения. Внешняя отделка объекта - это, прежде всего, отделка его фасадов. К отделке фасадов относится: штукатурка, окраска, облицовка стен фасадов различными материалами и составами. К отделке фасадов относится также элементы декора - фигурные карнизы, тяги, рустованные поверхности и пр.

Интерьер здания или сооружения представляет собой формы и отделку, которые являются составляющими элементами его внутреннего пространства. К отделке интерьера (внутренней) относится штукатурка, окраска, облицовка стен различными материалами и составами. К внутренней отделке относят также наличие подвесных потолков и элементов архитектурного декора - фигурных карнизов, тяг, зеркал и пр.

В современном строительстве для отделки фасадов и помещений применяются как традиционные, так и современные материалы, инженерные устройства и технологии. Подобный вид отделки называется «евроремонтом».

Внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства (инженерные устройства) представляет собой комплекс инженерных сетей, оборудования и приборов, предназначенный для поддержания в здании сооружении определенного температурно- влажностного и санитарно-экологического режима, для удаления отходов жизнедеятельности проживающих людей или персонала. Кроме того, инженерные устройства выполняют иногда функциональные задачи: транспортные (лифты, подъемники); подъем занавеса, штор; кинопроекции и пр.

К инженерным устройствам зданий относятся системы и приборы горячего и холодного водоснабжения, канализации, отопления, газоснабжения, вентиляции, кондиционирования воздуха, электроснабжения, слаботочные сети, встроенные котельные.

К внутренним санитарно-техническим и электротехническим устройствам зданий и сооружений не следует относить силовые устройства, производственные линии и технологическое оборудование, размещенные в здании или сооружении.

Главная » Технологии » Из этих зданий отличается внешним. Общая характеристика зданий и сооружений