Категории офисных помещений a b c d. Характеристика типов офисов

Для офиса эстетические соображения, являющиеся неотъемле­мой частью любого дизайн-проектирования, красота и гармония интерьера не могут быть главными самодостаточными факторами.

Офис - рабочее помещение, предназначенное для определен­ных процессов, которые необходимо осуществить с максимальной полнотой и в заданные временные сроки.

Промышленное здание создается при участии технолога, т.к. процесс производства подразумевает определенную оптимальную технологическую организацию. Лучшие современные офисные зда­ния следуют этому же принципу; работа в офисе рассматривается как специфический процесс со своими четкими технологическими требованиями.

Своя специфика присуща офисам юридических фирм, проект­ных бюро, торговых компаний, банков, арт-салонов, издательств, страховых компаний и пр.

Однако при всей специфике и многообразии функций можно выделить две основные категории офисной работы:

Концентрация;

Общение.

В зависимости от основной специфики офиса соотношение этих категорий меняется; нахождение оптимальных условий для конк­ретного равновесия между концентрацией и общением - одна из главных задач, от решения которой будет зависить конкретный ди­зайн-проект .

Для сосредоточенной, с максимальной концентрацией работы лучше всего подходит отдельный кабинет, а для общения - откры­тое в большей или меньшей степени пространство.

Основные принципиальные решения офисов:

Офис закрытого коридорного типа;

Единое общее пространство;

Комбинированный офис.

Офис кабинетного типа характерен для компаний, разделенных на отделы с небольшим количеством сотрудников, когда важнее изоляция, а не общение. Офисы кабинетного типа могут быть двух видов:

Кабинеты для одного-двух человек (Западная Европа до 1970 г.)
с четкой пространственной организацией и статичностью обору­
дования - недостатки: невозможность организации коллектив­
ной работы, неэффективное использование пространства;

Комнаты большого размера, рассчитанные на пребывание трех и
более сотрудников (Западная Европа, 1970-е - эпоха ранней
компьютеризации), недостатки: статичность, малая гибкость
оборудования, слабый командный дух.

Офис «открытого пространства» (открытый план) - большие многометровые помещения, рассчитанные на значительное количе­ство людей, родился и был популярен многие годы в Америке. Про­странство ограничено только наружными стенами; рабочие места отделяются невысокими мебельными перегородками. Подобная организация помещения дает возможность быстрой перепланиров­ки при смене профиля деятельности фирмы, создает достаточно высокую гибкость и мобильность. Такие офисы имели распростра­нение в 1980-е годы в Европе (для растущих компаний, больших корпораций). В последней трети XX века в Америке они дополни­лись понятием «горячий стол», когда одно рабочее место интенсив­но используется в течение дня несколькими чередующимися со­трудниками, что позволяет в 2-3 раза уменьшить необходимую офисную площадь, количество оборудования и мебели.

Разновидностью открытого пространства является групповой офис, когда общее пространство делится на отдельные зоны невысо-

кими перегородками. Имеются общие зоны для обмена информа­ции, встреч и пр. В этом случае усиливается чувство коллективизма, обеспечивается максимально эффективное использование про­странства, гибкость плана, динамичность впечатлений. Отрицатель­ный момент - недостаточная звукоизоляция.

Комби-офис - сочетание преимуществ двух предыдущих пла­нировочных решений. Наиболее ярко все преимущества и особенно­сти сконцентрировались в «скандинавской» модели.

Социальные моменты, понимаемые в России, в лучшем случае, как комнаты гигиены женщин, комнаты приема пищи, т.е. исходя из физиологических критериев, стали одними из основополагающих факторов в конце 90-х годов XX века в Западной Европе и, прежде всего, в Скандинавских странах. Доминирование социал-демокра­тических идей, высокий уровень занятости привели к кардиналь­ным изменениям не только в сфере социальной защиты населения (сфера распределения), но и в промышленности, а также в сфере услуг, бизнесе.

Идеи социального партнерства изменили сам подход к проекти­рованию офисов. Доминирующими стали идеи демократической общины, чем-то напоминающей клуб, коммуну, племя и артель од­новременно. В частности, расположение рабочего места у окна было возведено чуть ли не в неотъемлемое право каждого сотрудника. Поэтому офисным зданиям стали присущи более узкие и сложные планы застройки, и ее высокое качество, а также множество обще­ственных зон. Индивидуальные и групповые комнаты отделяются прозрачными (драпируемыми или с матовыми стеклами) перего­родками от центральных зон, служащих для коллективного пользо­вания, где проходят «мозговые атаки», осуществляются контакты с сотрудниками других отделов, посетителями и прочие коллектив­ные мероприятия оперативного характера.

Так в комплексе зданий «Скандинавских авиалиний» (Сток­гольм, Швеция), воздвигнутом в конце 1980-х годов на берегу ис­кусственного озера, вокруг обширного центрального пространства (улица с «карманами») формируются коммунальные пространства второго ранга (кафе, магазины, бассейн, фитнес-центр, которыми пользуются как 1,5 тыс. служащих, так и все желающие), а также локальные «коммунальные» зоны собственно офисной части. Такая зона на 30-40 человек включает в себя сектор для переговоров и неформального общения, кустовой центр оргтехники и телекомму­никационного оборудования, кухню-столовую.

Главные функциональные модули - персональные кабины пло­щадью около 12 м 2 группируются вокруг «коммунальных зон». Пе-

регородки и двери кабинетов, входящие в эти зоны, сделаны из стек­ла, что устраняет эффект физической изоляции, обеспечивает «пе­ретекание» пространства компактных кабинетов в более простор­ные объемы. Поэтому каждый сотрудник может себя хорошо чув­ствовать психофизиологически.

Мебель и оборудование, детали кабинетов решены в местном шведском духе, хотя в целом доминирует интернациональный стиль. Мебель из древесины «грубоватая», функциональная, про­стых форм создает деловую атмосферу. В то же время каждый со­трудник может дополнить интерьер кабинета по своему вкусу деко­ративно-художественными изделиями, предметами крестьянского и домашнего быта, личными вещами.

Коммунальные зоны для неформального общения сотрудников между собой и с посетителями расположены на открытых террассах, выходящих на озеро; мебель здесь как на курортах - плетеная, до­полненная вьющимися растениями и декоративными элементами.

Все вместе взятое обеспечивает оптимальный психологический климат в коллективе, способствует психофизиологическому ком­форту каждого сотрудника.

2.4.2. Эргономичность офиса, офисная мебель

В концентрированном виде эргономичность офиса включает в себя комплекс следующих понятий (факторов):

Планировка помещения (нормативы площади, изолированность
рабочих мест, возможность контактов и общения, вариабель­
ность оборудования, многофункциональность или узкая специ­
ализация помещения, его поочередное коллективное, индивиду­
альное использование, с учетом не только общих тенденций, но
в первую очередь конкретных функций: банк, юридическая кон­
тора, управление фирмой и пр.);

Эргодизайн оборудования, в том числе регулировка по высоте
столов, возможность смены положения в процессе работы, пере­
городки с навесными элементами и оборудованием (как между
столами, так и между ячейками, зонами); стационарные и мо­
бильные элементы мебели; расположение рабочих элементов
(клавиатура, мониторы, различные виды связи и пр.); стул-крес­
ло с учетом гаммы требований;

Микроклимат (температура, влажность, состав воздуха);

Оптимальное освещение и цветовой климат;

Психологические моменты (удовлетворенность и удовольствие
от работы, возможность активного участия в компоновке и

подгонке под себя оборудования, психологический климат мик­роколлектива из двух-трех человек и пр.);

Социально-психологические факторы, ставшие вторыми после функциональных по значимости (социальное партнерство всех членов коллектива, забота об оптимизации социально-психоло­гического климата, оптимальные условия труда с местом у окна, индивидуальная «ячейка», удобная мебель с подгонкой и напол­нением рабочего места, возможность расслабиться, передохнуть, полноценное питание, общение с др. членами коллектива, созда­ние атмосферы гордости за фирму и т.д.).

Мебель последних поколений создается с учетом изменений в организации работы и новейшими достижениями в техническом обеспечении. Если в 1990-е годы персональный компьютер стал до­минирующим на каждом столе, то теперь - портативные компьюте­ры, плоские экраны, мобильные телефоны, беспроводные средства связи. Общая тенденция - переход к небольшим, мобильным рабо­чим столам, которые легко приспосабливаются к конкретным работ­никам по высоте и компоновке в зависимости от характера деятель­ности (рис. 52). Стол дополняется подвижными разнообразными элементами (тумбочки, шкафы, столы для переговоров и пр.).

Офисный работник проводит за столом более 80 тыс. часов сво­ей жизни, поэтому такое большое внимание уделяется столу и крес­лу, обеспечивающим более здоровую рабочую обстановку. Смена положения при работе (высота стола, трансформация кресла), пра­вильное положение при сидении позволяют существенно умень­шить риск возникновения болей в пояснице и спине, сохранить ра­ботоспособность и высокий тонус в течение рабочего дня.

Изменения в организации интеллектуального труда, тесно свя­занные с социальными процессами и развитием техники, суще­ственно изменили облик офисного оборудования. Прежде традици­онное решение конторской мебели во многом диктовалось функци­ей хранения в ее емкостях различных предметов, главным образом деловых бумаг. Теперь решение офисной мебели в основном опре­деляется количеством и видом используемой техники. Среди мно­гих реалий современной практики функционирования администра­тивных зданий выделяется главная: массовая оснащенность рабочих мест разнообразными машинами, ускоряющими сбор, обработку и передачу информации. Современное управление деятельностью фирмы, банковские операции, творчество дизайнеров и даже писа­телей немыслимы без компьютерного оснащения и использования телекоммуникационных сетей.

Обычный конторский стол не удовлетворяет функциональны!* требованиям: стандартная высота не обеспечивает удобство работь с различными техническими средствами. Поэтому рабочее месте расчленяется на модульные элементы, выполняющие определеннун функцию.

Решение многих образцов массовой офисной мебели (для слу­жащих) существенно отличается от облика бытовой мебели, при­ближаясь к техническому промышленному оборудованию. Для них характерно широкое применение металла и синтетических ма­териалов, контрастное цветовое решение элементов, подчеркнутый рационализм конструкции (так называемый «американский стиль»).

В кабинетах же руководителей по-прежнему преобладает пре­имущественно деревянная мебель, уютная и комфортная («сканди­навский стиль»). Нередко используются ценные породы дерева, на­туральная кожа, мрамор.

Современный уровень инженерного оснащения позволяет дос­таточно успешно решать задачи по созданию физиологического комфорта (искусственное освещение, акустика, кондиционирование воздуха). Однако проблемы психологического климата, связанные с обеспечением эффективной работы в одном помещении одновре­менно нескольких человек, а то и десятков человек, не потеряли ак­туальности.

Определенный успех в этом плане достигнут благодаря созда­нию индивидуальных микропространств с использованием специ­альных экранов, боковых перегородок, шкафов и пр. (рис. 53 А) не­посредственно на рабочих местах. Широкие возможности открыва­ет применение современных по конструкции и используемым мате­риалам систем офисных перегородок. Они позволяют в короткие сроки без значительных затрат на капитальное строительство про­изводить перепланировку и создавать рабочие места в помещениях любой конфигурации в соответствии с изменениями функциональ­ных требований к рабочему пространству. Перегородки существен­но снижают шум, содействуют необходимому уровню психологичес­кого комфорта.

Возможность в соответствии с конкретными условиями легко изменять планировку помещения, организацию функциональных зон, т.е. свободно варьировать пространство офиса, предопределяют разнообразие компоновки рабочих зон (рис. 53 Б).

В последнее десятилетие при проектировании офисов, оборудо­вания для них произошло «врастание» эргономики внутрь творчес­кой деятельности дизайнеров, обозначаемое термином «Эргоди-зайн». Движение «Эргодизайн» возникло в связи с электронной ре­волюцией в офисе; первый международный симпозиум и выставка под этим девизом состоялись в Швейцарии в 1984 году. Основу дви­жения составило понимание, что традиционная форма «учета» эр­гономических норм и рекомендаций не дает необходимого эффекта

2.4.3. Детские дошкольные и школьные учреждения

Детская мебель, учебно-игровое и учебное оборудование пока еще часто проектируются как уменьшенные копии взрослой мебели и оборудования для офисов. Среда, оснащенная таким оборудовани­ем, да еще, как правило, при архитектуре построек, плохо связанной с территорией и окружающим ландшафтом, создает атмосферу ка­зенного учреждения.

В идеале детский сад, школа должны проектироваться как еди­ное целое, начиная с территории, здания, помещений и заканчивая всем оборудованием и предметным наполнением, в т.ч. мебель, све­тильники, игрушки и пр. При этом нельзя забывать о взаимосвязи всех элементов среды.

Упорядоченность, визуальная ясность и легкая читаемость фун­кционального содержания пространства особенно важны для детей младшего возраста. Особое значение имеет игровое начало предмет­но- пространственнбй среды. Для дошкольников и школьников (особенно младших) самым естественным является усвоение навы­ков и знаний через игру.

Основу активного воспитания и обучения за рубежом уже пару десятков лет составляют всевозможные «конструкторы» - мебель­ные, игровые, спортивно-оздоровительные, графические, компьюте­ризированные.

Метод «конструктора» позволяет создавать мебельные модули, на основе которых выбираются различные варианты планировки и оснащения классов в зависимости от состава учащихся, размеров и конфигурации помещений и т.п. Школы получают контейнеры со «строительным материалом», из которого монтируют нужные пред­меты и системы под свои конкретные условия.

Проект и образцы учебно-игрового и мебельного конструктора «Куб-модуль» созданы в нашей стране ВНИИ технической эстети­ки .

Система состоит из двух самостоятельных подсистем-конструк­торов (рис. 56).

«Куб-модуль-1» включает в себя четыре взаимосвязанные само­стоятельные части: мебельно-игровой конструктор, учебно-игровой конструктор, игровой конструктор и унифицированный набор детс­ких стульев. Основу составляет типоряд из полномерного куба-мо­дуля (500 х 500 х 500 мм), 1/2 модуля (500 х 500 х 245 мм) и 1/4 модуля (500 х 245 х 245 мм). Кубическая форма обусловлена техно­логическими и экономическими соображениями, а также тем, что детские кубики - одна из самых древних и популярных игрушек.

2.4.4. Оснащение медицинских учреждений

Оснащение для медицинских учреждений (рис. 51В) - специ­фичный вид оборудования с точки зрения учета человеческих фак­торов, особенно технически сложных типов. Современная аппарату­ра имеет расширенные функциональные возможности, в ней авто­матизированы процессы управления и обработки диагностической информации. Медицинское оборудование функционирует в услож­ненной системе «врач - машина (аппаратура) - среда - пациент». Здесь человек присутствует в двух видах - как оператор и как объект исследования, лечебного воздействия. В подобных учрежде­ниях необходим комплексный учет трех категорий потребителей: пациентов, медиков и технического персонала, занятого обслужива­нием и ремонтом техники.

Для пациента прежде всего необходим максимальный комфорт при применении конкретного аппаратного метода диагностики и лечения, учет психофизиологического и психологического факто­ров, антропометрических данных. Для медперсонала - это орудие труда, с помощью которого выполняются определенные технологи­ческие операции (хирургическое вмешательство, терапевтическое лечение, диагностика и т.д.). В этой связи возникают требования безошибочности управления приборами, высокая информативность средств индикации, упрощения (за счет автоматизации) взаимодей­ствия с ними, возможность стерилизации узлов и элементов. Техни­ческому персоналу следует обеспечить оптимальную оперативность процесса обслуживания и ремонта.

Примером эргономической отработки (в т.ч. с использованием плоского шаблона-манекена) оборудования для лежачих больных может служить специальное прикроватное устройство «Эрголифт», Германия. Устройство (рис. 58А) предназначено для больных, спо­собных самостоятельно или с посторонней помощью принять сидя­чую позу в кровати. Оно позволяет таким больным самостоятельно пользоваться подкладным судном в положении сидя, которое при­знано физиологически оптимальным.

Устройство компактно, отвечает эргономическим требованиям, легко и быстро приводится больным в рабочее состояние в несколь­ко приемов: сиденье с опорным кронштейном переводится из верти­кального положения в горизонтальное, поворачивается на 180°, сдвигается по горизонтали под лежащего и поднимается. Масса больного передается на кровать и через кронштейн на пол, который служит контроопорой. Устройство может крепиться к любой крова­ти справа или слева посредством винтового зажима или быстродей-

Классификации коммерческой недвижимости уделяется все большее внимание , поскольку бурное развитие рынка коммерческой недвижимости предполагает наличие критериев и методики оценки того или иного объекта. Наряду с ростом арендных ставок повышаются и требования, предъявляемые к объектам недвижимости .

Но, к сожалению, часто во многих регионах на вопрос, по каким критериям вы различаете бизнес-центры или склады, выделяют две категории: дешевое и дорогое, центр или периферия. Но разве это правильно?

Еще год назад российские специалисты в сфере недвижимости надеялись и верили, что отечественный рынок сделает еще один шаг навстречу цивилизованному бизнесу, приняв единую систему классификации торговых помещений и аналогичную систему для помещений складских. Не одно агентство по недвижимости и не одна консалтинговая компания делали свои, в той или иной степени успешные, попытки упорядочить ситуацию на рынке торговой недвижимости, однако к согласию так и не пришли.

А в конце 2006 года на Московском исследовательском форуме четырьмя консалтинговыми компаниями была принята новая классификация офисных зданий в Москве, которая предъявляет более жесткие требования к бизнес-центрам.

Однако новые стандарты офисных зданий подходят в основном для Москвы и регионы не могут воспользоваться этими наработками. Некоторые параметры привязаны именно к московской шкале.

Но регионы также нуждаются в объективной оценке имеющихся и возводимых зданий. Эксперты считают, что отсутствие единого подхода к определению типа объектов коммерческой недвижимости тормозит развитие здорового рынка в нашем городе.

В западной практике объекты коммерческой недвижимости распределены по четырем основным классам A, B, C и D. Тем не менее, для российских условий такая классификация недвижимости является слишком обобщенной, и в то же время содержит много полутонов, а существенная часть зданий не может быть отнесена даже к классу D.

Оценка офисного помещения - специфическая задача оценки. Почти все бизнес центры и отдельные офисы расположены в черте города. Это в первую очередь обусловлено тем, что большая доля рабочих мест расположена в городах. Плюс ко всему, транспортная доступность для клиентов.

В настоящее время офис компании является, можно сказать, ее лицом. Поэтому крупные фирмы стараются иметь офис в престижных районах Москвы, которые расположены ближе к центру города. Состояние офиса является вторым важным критерием. Так как обычно в офисах работают непосредственно с клиентами.

Оценка офиса может пригодиться для:

• определения кредитоспособности;
• целей страхования;
• целей налогообложения;
• постановки на баланс компании;
• внесения в уставной капитал* ;
• совершения сделок купли-продажи;
• решения имущественных споров.

* Оценка офисных помещений проводится для внесения её в уставной капитал ООО, если номинальная доля участника в обществе составляет более 200 МРОТ (на сегодняшний момент 20 тыс. рублей).

Факторы, влияющие на стоимость офиса:

• состояние здания и помещения;
• год постройки здания;
• охрана;
• планировка помещения;
• наличие стоянки.

Документы необходимые для оценки офиса:

• документы, подтверждающие право на объект (собственность, аренда и т.п.)
• документы БТИ на объект (выписка из технического паспорта, экспликация, поэтажный план)
• разрешение на перепланировки (если они есть);
• сведения о наличие обременений у объекта (обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию), (при наличии)
• документы, подтверждающие право на земельный участок (собственность, аренда и др.)
• данные по балансовой стоимости, коммунальным платежам и налогам.
• наличие дополнительной информации такой как: смета по проведенному ремонту, информация об арендных платежах выплаченных арендаторами и т.д - приветствуется
• документы, подтверждающие право аренды земли (в случае оформления земельных правоотношений).

Характеристика и методика оценки офиса (офисного помещения)

Рынок офисных помещений на данный момент находится на стадии развития. На рынке в основном доминирует аренда офисных помещений.

Основными задачами метода оценки офисного помещения является определение чистого дохода и соответствующих ставок капитализации. Показатель чистого дохода зависит от ставки за арендованные помещения и расходов по его эксплуатации.

Единых правил, на которых сдается офисное здание, не существует. Каждый договор аренды индивидуален и может содержать много различных условий и ограничений, в том числе и не отраженных в договоре аренды. Если здание передается полностью одному арендатору, то и все расходы по ремонту могут перекладываться на арендатора. Если здание сдается в аренду частями нескольким арендаторам, владелец обычно не может переложить на них ответственность за выполнение ремонта внешней инфраструктуры и внутренних коридоров здания, главного входа, вспомогательных помещений и т. д. Контроль за их состоянием владелец должен осуществлять самостоятельно. Прочие затраты, как правило, владельцы пытаются переложить на арендаторов.

При передаче здания одному арендатору процесс оценки будет довольно простым. Однако если здание разбивается на несколько частей, а владелец сохраняет контроль над частью строения и предлагает арендаторам серию необходимых услуг, то их стоимость может быть включена в стоимость арендной платы, либо вычисляется отдельно, например, при расчете на один кв. м в год.

В данной ситуации имеются следующие составляющие:

• валовая выручка;
• эксплуатационные расходы;
• чистый доход.

Валовая выручка включает:

• поступление от существующих арендаторов;
• потенциальную выручку от неиспользуемых помещений;
• потенциальную выручку от намечаемых арендных контрактов.

Эксплуатационные расходы включают:

• ремонт;
• водоснабжение;
• горячая вода и отопление;
• лифты;
• затраты на оплату обслуживающего персонала;
• затраты на уборку помещений и территорий;
• страхование;
• налоги;
• прочие расходы.

Большое значение при оценке имеют дополнительные расходы. Ежегодные расходы на ремонт зависят от возраста здания, архитектурного решения, использованных материалов, а также от наличия обязательств каждого из арендаторов содержать свое помещение в нормальном состоянии. Ремонт любого здания, за исключением разве что декоративных работ, состоит большей частью из замены или восстановления дефектных материалов. Погодные условия сильно влияют на необходимость в ремонте, прежде всего на внешнюю окраску. Поэтому если начальные затраты на ремонт могут быть небольшими, то их величина со временем возрастет. Некоторые материалы по своей природе более долговечны, чем другие. В общем случае справедливо замечание, что начальная цена материалов сильно зависит от их долговечности. Использование качественных материалов при строительстве - самый главный фактор экономии на ремонтных работах.

Чистый доход представляет собой рассчитанную или фактическую выручку за вычетом рассчитанных связанных расходов.

Коэффициент капитализации зависит от типа имущества, его местоположения, возможности полной аренды строения, а также от большого числа прочих факторов, обеспечивающих инвестору определенный уровень надежности получения доходов.

Для малых офисных помещений, находящихся в пожизненном пользовании арендатора, как это часто встречается сегодня в России, целесообразно использовать метод сравнения арендных ставок на квадратный метр общей площади, позволяющий прямое сравнение офисных площадей в различных районах.

Описание вариантов классификации для офисной недвижимости Москвы.

Класс А - помещения в новых офисных комплексах с первоклассным расположением, оптимальными планировочными решениями, высоким качеством отделки и инженерии, автоматизированными системами жизнеобеспечения. Как правило, это здания бизнес-центров, т.е. они имеют развернутую инфраструктуру централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха, содержатся в безупречном состоянии, имеют собственные службы безопасности, управления и обслуживания, охраняемые стоянки с числом мест не менее одного на 60 кв. м офисных помещений. Внутренняя отделка по индивидуальному заказу арендатора.

В условиях Москвы первые бизнес-центры, появившиеся в начале 90-х годов и отнесенные к классу А, далеко не всегда соответствовали приведенному описанию. В последние годы стандарты офисов класса А повышаются. Появились так называемые интеллектуальные здания, предусматривающие полную оптимизацию и автоматизацию всех систем жизнеобеспечения. Началась первая волна переселения западных арендаторов в более современные здания, которые значительно превосходят своих предшественников.

Основными арендаторами офисов в бизнес-центрах являются западные компании, а также крупные российские фирмы, ведущие бизнес с зарубежными партнерами.

При необходимости более детального анализа офисы класса А можно расчленить на классы Al , A 2 и A3.

Класс А1 : Здание должно отвечать требованиям международных инвесторов; новое строительство; полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры и влажности при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха (как правило, осуществляется при помощи четырехтрубньгх фэнкойлов); возможность установки фальшполов и подвесных потолков; высота от пола до пола следующего этажа не менее 3,6 м (не менее 2,7 м от фальшпола до подвесного потолка в законченном состоянии); эффективная планировка этажа - рациональная эффективная сетка колонн (расстояние между колоннами не менее 6 м), рациональное соотношение между колоннами и окнами; достаточное количество машиномест на подземной автостоянке; современные системы безопасности здания; хорошее инженерное обеспечение; UPS (источник бесперебойного питания); управление зданием, отвечающее международным стандартам; профессиональный опытный арендодатель; наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации зданием.

Класс А2 : Вновь построенное или полностью реконструированное здание; полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха; парковка, обеспечивающая достаточное количество мест; современные системы безопасности здания; достаточное инженерное обеспечение; UPS (источник бесперебойного питания); возможность установки фальшполов и подвесных потолков; управление зданием, отвечающее международным стандартам; профессиональный опытный арендодатель; наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации зданием. Очень близко к классу А1, но уступает ему по нескольким незначительным параметрам.

Класс A3 - Вновь построенное или полностью реконструированное в начале или середине 90-х годов; часто имеют двухтрубную систему вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха, или систему предварительного охлаждения приточного воздуха (comfort cooling); может иметь некоторые проблемы с эффективностью поэтажного плана (например, капитальные стены); может иметь менее опытного арендодателя и/или службу эксплуатации. Близко к классу А2, но уступает ему по нескольким незначительным параметрам.

Класс В - помещения данного класса обладают практическими теми же характеристиками, что и офисы класса А, однако не являются столь престижными, и спектр предлагаемых ими услуг не столь широк. Это, как правило, офисы класса А после 5-7 лет эксплуатации.

В условиях Москвы класс В - это также офисные помещения в специальных новых офисных зданиях, по каким-либо параметрам качества или расположения уступающих классу А (не претендующих на звание бизнесцентра, но отвечающих стандартам западного офиса и вполне привлекательных как для западных, так и для богатых российских компаний). Кроме того, это реконструированные и переоборудованные старинные особняки, расположенные в уютных уголках старой Москвы, приобретаемые или арендуемые крупными российскими банками, издательскими домами, официальными представительствами западных стран.

В настоящее время наблюдается тенденция разделения офисов по назначению: офисы класса А компании используют для размещения топ-менеджмента (как представительские), а класса В с более низкими арендными ставками - для размещения основной массы сотрудников (как рабочие).

Класс С - офисы, по характеристикам здания соответствующие классам В, но с недостатками в расположении (удаленность от транспортных артерий, неудобный подъезд) и оборудовании (недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха, недостаточное количество машиномест на парковке) - все офисные здания, не удовлетворяющие требованиям к классу В хотя бы по одному критерию.

Для более подробного изучения офисы класса С удобно расчленить на С1 и С2.

Класс С1 - Реконструированное здание; система предварительного охлаждения приточного воздуха (comfort cooling) или сплит-системы кондиционирования воздуха; возможность установки подвесных потолков; достаточно эффективные поэтажные планы; косметический ремонт, соответствующий западным стандартам; круглосуточная охрана; хорошая служба эксплуатации; опытный арендодатель.

Класс С2 - Реконструированное здание или качественный ремонт здания класса D ; принудительная вентиляция; управление зданием на минимальном уровне.

Класс D - офисные помещения в административных зданиях с устаревшими инженерными коммуникациями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения.

В условиях Москвы это основной объем офисов российского стандарта - разнообразные нежилые помещения в административных зданиях, научно-исследовательских институтах, построенных более 10 лет назад, приспособленные под офисы (как правило, после более или менее качественного ремонта). Такие здания достаточно импозантны, располагают некоторым бизнес-сервисом (библиотека, типография, достаточное количество телефонных линий), общей автостоянкой. В последнее время многие НИИ, воспользовавшись доходами от сдачи в аренду части своих помещений, производят реконструкцию своих зданий и их переоснащение, повышая уровень цивилизованности офисов и их доходность вплоть до стандартов класса С.

Класс Е - нежилые помещения в жилых и нежилых зданиях, приспособленные для размещения офисов.

В Москве это переоборудованные полуподвальные помещения, отдельные квартиры в жилых зданиях, переданные в нежилой фонд, бывшие детские сады и т.п., иногда с отдельным входом и автостоянкой на 2-4 машины. При условии удачного расположения, ремонта европейского класса, оснащения качественной мебелью и оргтехникой такие офисы вполне конкурентоспособны с офисами более высокого класса (переходят в класс D).

Ввиду многочисленности объектов класса Е их можно расчленить на два класса, введя новый критерий - наличие отдельного входа.

Класс Е1 - помещения (здания), имеющие отдельный вход (с улицы или со двора).

Класс Е2 - помещения, не имеющие отдельного входа (вход из общего подъезда).

Класс F - помещения свободного назначения и офисные в нижних этажах вновь построенных зданий (без отделки и оборудования) либо в полуподвальных или подвальных помещениях жилых и нежилых зданий, подлежащие ремонту и реконструкции.

Класс F также может быть разбит на два класса (F 1 и F 2 ) по признаку наличия отдельного входа.)

Но остается вопрос: "Как развивается рынок офисной недвижимости в городах Москвы и Московской области?". Еще года два назад об офисном рынке Подмосковья говорили как о потенциально перспективном - не более того. При этом главной причиной, тормозящей его развитие, считалось отсутствие спроса на офисную недвижимость. В итоге старый фонд морально и физически устаревал, а строить современные бизнес - центры не имело смысла. Желающих арендовать или купить офис не хватало, чтобы заполнить целое здание. Поэтому даже в городах ближнего Подмосковья местные компании и филиалы столичных фирм довольствовались первыми этажами жилых домов или, если повезет, офисами в торгово-развлекательных комплексах, где отделение банка могло соседствовать с парикмахерской. В настоящее время ситуация меняется -как в пределах пятикилометровой зоны от МКАД, так и во всех городах ближнего Подмосковья. Вслед за торговыми центрами и другими объектами инфраструктуры, которые стали строить в области, начали возводить и офисные площади. Сейчас процесс застройки Подмосковья офисами, складами и прочими объектами коммерческой недвижимости активно набирает обороты. Но вот ждет ли его такой же бум, какой переживает областной рынок жилья, - неизвестно.

Транслитерация jwtyrf jabcf, jwtybnm jabc

На сегодняшний день существует несколько планировок офисных помещений. Среди них выделяют классическую, открытого типа и, конечно, планировку, которая сочетает в себе как классический, таки современный вид офиса — смешанную.

Сейчас мы постараемся более подробно рассмотреть, от чего же зависит тип офиса, почему тот или иной тип пользуется популярностью или же вызывает отрицательные эмоции. Во-первых, при выборе планировки офисного помещения, стоит обратить внимание на то, какую именно работу будут выполнять сотрудники. Так, если их работа требует максимальной концентрации и тишины, то офис без перегородок, проще говоря, open space вызовет у них массу негодований. Ведь отсутствие стен и постоянно слышимый шум сотрудников других отделов может только помешать работе. Тогда как сотрудники, работа которых связана непосредственно с общением будут довольны таким решением.

Классический офис

Что представляет собой классический офис, наверняка знают все. В советское время открытых планировок просто не существовало, и сотрудники работали в отдельных кабинетах. Это позволяло добиться максимальной звукоизоляции и способствовало полному сосредоточению. Однако недостаток кабинетной системы заключается в том, что руководитель не может контролировать своих подчиненных, так как не видит, чем они занимаются. К тому же офисы такого типа довольно часто нуждались в перепланировках, что довольно затратно.

Основные характеристики офисов классического типа:

1. классический офис способствует сосредоточенной и внимательной работе сотрудников;
2. классическая планировка доставляет массу хлопот при перестройке, кроме того, это процесс отнимает много времени и средств;
3. кабинетная система не способствует образованию сплоченности и коллективного духа.

Такие офисы бывают двух типов, первый тип характеризуется наличием в кабинете не более 1-2 человек, например, руководства, а второй — наличием 3-10 человек, которые могут свободно общаться между собой.

Офис планировки open space

Как правило, офис открытой планировки — это помещение большой площади, в котором одновременно находиться большое количество людей. При этом такой офис не имеет стен, а рабочее пространство групп сотрудников ограждается невысокими перегородками. Так же довольно часто встречается и другое оформление таких офисов, т.е. в нем могут быть прозрачные (стеклянные) стены.

Основные характеристики офисов открытого типа:

1. открытый офис позволяет разместить в помещение большое количество людей, что экономит немало средств;
2. руководство всегда может увидеть, чем занимаются сотрудники в непосредственно рабочее время, так как офис open space не имеет перегородок;
3. открытая планировка способствует общению в коллективе, что в свою очередь положительно влияет на образование и развитие слаженной команды;
4. такая планировка не позволяет добиться полной тишины, что может мешать сосредоточенной работе.

Все вышеперечисленные пункты можно рассматривать с положительной, так и с негативной стороны. Это, как мы уже говорили, зависит от специфики работы сотрудников, которые находятся в таком помещении.

Кроме двух вышеперечисленных типов офисных помещений большим успехом пользуется их комбинация, то есть смешанный тип офисного помещения.

Смешанный офис

В таком офисе существуют перегородки, однако, в таком количестве, в котором не препятствуют общению между сотрудниками. Этот тип офиса пользуется наибольшей популярностью особенно в России, где люди еще не адаптировались к новым тенденциям, и испытывают дискомфорт, находясь под присмотром руководства. Смешанные офисы объединяют положительные черты как планировки open space, так и кабинетной системы, они способствуют образованию командного духа и в то же время не мешают сосредоточенной работе.

Главная » Технологии » Категории офисных помещений a b c d. Характеристика типов офисов