Налог на продажу приватизированной квартиры. Налог с продажи квартиры по новым правилам

Итак, сколько же составит подоходный налог (НДФЛ) при продаже квартиры в 2017 году – вопрос довольно актуальный, особенно для тех, кто планирует заняться операциями со своей недвижимостью. Еще в прошлом году актуальной налоговой ставкой на продажу жилплощади, которой граждане владеют не более трех лет , была позиция в тринадцать процентов. При этом, с помощью налоговых вычетов можно было минимизировать стартовую сумму для определения процента, на значение вплоть до одного миллиона рублей. В некоторых случаях средства, с которых исчисляется подоходный налог, сокращаются на ту сумму, которую раньше гражданин затратил на покупку объекта недвижимости. Однако с первого дня текущего года в законодательстве были приняты некоторые изменения.

Эти перемены коснулись различных направлений рынка недвижимости, в том числе и процесса реализации квартир, домов, комнат и других объектов, а именно сформировался новый порядок уплаты подоходного налога с продажи квартир с 01.01.2017 . Он распространяется на всех граждан, продающих иные жилые и нежилые площади, поэтому и стал объектом обсуждения во многих кругах. Далее мы рассмотрим три основных вопроса, которые будут затронуты в статье:

Налогообложение продаж жилой недвижимости;
Налоги на имущественные базы, которыми гражданин владеет не более трех лет;
Налоги на продажу жилплощади, которая находится менее 5 лет в собственности.

Предложенная информация касается лишь некоторых категорий населения, а именно, продающих объекты недвижимости, которые не имеют отношения к предпринимательству. К таким объектам можно причислить квартиру, жилой или дачный дом, комнату, земельный участок или его долю в определенной имущественной базе, садовые участки.

Теперь для того чтобы гражданин был освобожден от определенных налоговых выплат, ему необходимо быть собственником жилья на протяжении определенного периода. Так, НДФЛ при продаже квартиры в 2017 году не придется вносить тем гражданам, которые владеют жилплощадью на протяжении трех и более лет, даже если этот срок и не меньше пятилетнего. Даже если права собственности были оформлены до наступления текущего года, за продажу жилья налог взыматься не будет. Если имущество приобретено в текущем году, следовательно, прошло менее трех лет владения жильем, то придется выплатить установленный налоговым кодексом НДФЛ. Так для всех, кто владеет собственностью более трех лет, даже если она была оформлена до того, как в силу вступили новые правила, налог с продажи квартиры не взымается.

В новом законопроекте изменения касаются только тех случаев, когда граждане имеют права собственности на недвижимость. То есть соглашение о долевом участии или паевых взносах не принимается во внимание. Если такое соглашение было оформлено в прошлом году, а в собственность объект поступил в текущем, то для того, чтобы не вносить налог с продажи квартиры, осуществлять ее следует не ранее, чем через пять лет. Трехлетний термин остается актуальным в следующих ситуациях:

Близкие члены семьи передали недвижимость путем дарения или наследования. К близким лицам могут быть причислены: супруг, мать или отец, ребенок, брат или сестра, бабушка или дедушка);
Если имела место приватизация жилплощади;
Имущество было передано лицу, выплачивающему арендную плату, в обмен на пожизненное содержание и иждивение.

В некоторых ситуациях избавиться от необходимости платить налог можно только после того, как жилье будет находиться не менее 5 лет в собственности гражданина. Это происходит, когда недвижимость соответствует одному из требований законодательства:

Продавец оформил жилую площадь в свои владения уже после наступления текущего года;
Недвижимость была отчуждена в текущем году;
Жилье было куплено на основании соглашения о покупке и продаже, дарения или наследования от лиц, которые не причисляются к группе близких родственников;
Покупка произошла на основании долевого участия в строительном процессе.

Если жилплощадь, которая относится хотя бы к одной из перечисленных категорий, находится во владении налогоплательщиков меньше, чем пять лет, им придется уплатить НДФЛ при продаже квартиры в 2017 году . Для тех, кто является резидентами страны, размер ставки остается тринадцать процентов. В итоге можно говорить о том, что все, кто приобрел жилплощадь с первого числа текущего года, теперь должны будут выплачивать подоходный налог, если решаться на ее продажу раньше, чем спустя пять лет.

Какая же сумма берется для того, чтобы рассчитать налог с продажи квартиры ? Для граждан, которые решили заняться продажей имущества, приобретенного до начала текущего года, но при этом являющегося собственностью меньше, чем три календарных года, существует два варианта, согласно которым они могут подобрать базу налогообложения.

1. Из продажной стоимости, указанной в соглашении об отчуждении, вычитаются налоговые вычеты в размере одного миллиона, но только в том случае, если они полагаются гражданину по закону. Для того чтобы осуществить продажу по данной схеме, необходима декларация с правами на такого рода вычеты. Самостоятельно налоговая служба не будет сокращать подоходный налог.

2. Из продажной стоимости объекта, которая указана в соглашении об отчуждении, вычитаются все расходы на документальную сторону сделки, а так же прочие фактические затраты, которые повело за собой приобретение имущества. Речь идет о стоимости покупки продающей стороной данной квартиры. Подача декларации так же необходима, как и представление всех документальных подтверждений о затратах. Снова-таки, налоговая служба не обязана автоматически сокращать подоходный налог граждан.

Налог с продажи квартиры , которая была куплена после начала этого года, не имеет никакого отношения к ее кадастровой оценке. Чтобы в принципе не платить налог, то есть достигнуть нулевой ставки налогообложения при продаже жилья, понадобиться добиться полного соответствия продажной цены и расходной базы продающего лица. Все факты должны иметь документальное подтверждение.

Все граждане, которые владеют жильем дольше, чем три года, и которые приобрели его еще до начала этого года, могут не выплачивать подоходный налог в случае реализации. При продаже объекта, который был куплен после начала текущего года, а по соглашению об отчуждении его цена превышает 70% кадастровой стоимости , придется действовать немного иначе. Если кадастровая стоимость была рассчитана уже после первого числа того года, когда право владения перешло к покупателю, то есть два варианта для подсчета налоговых баз.

1. Из 70% кадастровой стоимости исчисляются налоговые вычеты, которые могут достигать миллиона рублей;
2. Из 70% кадастровой стоимости квартиры отнимают сумму всех сопутствующих расходов, как документальных, так и фактических.

Если цена реализации недвижимости полностью соответствует 70% кадастровой стоимости, то можно добиться получения нулевой налоговой ставки.

Иногда на продажу приходится выставлять тот объект недвижимости, который был куплен в текущем году и все еще не имеет своей четкой кадастровой оценки. В таком случае, для налогообложения может быть принята сумма, рассчитанная по одному из двух принципов:

1. Налог с продажи квартиры будет исчисляться из продажной стоимости, указанной в соглашении об отчуждении, при учете налоговых вычетов, если таковые положены по закону. При этом необходима декларация, которая будет представлена в налоговые органы.

2. За базу будет принята стоимость жилья по соглашению об отчуждении, с учетом всех затрат, которые повлекла за собой данная операция. Сюда входят документальные расходы, цена жилья, за которую оно было куплено и прочие фактические траты, которые должны быть подтверждены в документальном формате.

При реализации на основе переуступки, сумма для обложения налогом составит фактическую цену переуступки, с учетом документальных расходов и прочих фактических затраты, которые несет налогоплательщик в связи с операцией по переуступке.

Имущественный налог с продажи квартиры.

Итак, отсюда следует, что при реализации долевого имущества действуют следующие правила:

Миллионный налоговый вычет полагается всем долевым владельцам жилья в том случае, если продажа осуществляется по единому соглашению;
Чтобы каждому владельцу предоставить право на такую льготу, понадобиться осуществлять реализацию квартиры по отдельным соглашениям.

Согласно законодательству, продавцы квартир, которые осуществляют реализацию в текущем году, и приобрели ее тоже в этот же период, с целью приобретения иной жилплощади, могут использовать свои налоговые вычеты, чтобы покрыть часть оплаты нового жилья. Однако позволено вносить в счет нового объекта сумму, не превышающую двести шестьдесят тысяч рублей, то есть тринадцать процентов. Право на налоговые вычеты дается всего раз, при этом в учет не берется заработная плата и прочие доходы гражданина.

Чтобы сократить подоходный налог от продажи жилплощади нужно учитывать:

а) Он не может быть предоставлен более одного раза за жизнь;
б) Его можно сократить лишь на двести шестьдесят тысяч в счет приобретения нового жилья;
в) И покупка и реализация объекта должны быть произведены за один налоговый период. В противном случае подоходный налог (НФДЛ) при продаже квартиры в 2017 году не получится направить в счет приобретения новой квартиры.

Последнее обновление: 17.02.2020

Получение практически любого дохода подлежит налогообложению. Какой налог с продажи квартир нужно платить собственнику? Подоходный налог или как правильно — НДФЛ. Всем владельцам недвижимого имущества необходимо знать, что продажа жилья не всегда облагается налогом:

• Если квартира была в собственности больше 3 (с 2016 года — 5 лет) — освобождение от налога.
• Продана дешевле, чем приобретена (но дороже 70% от кадастровой стоимости), то платить ничего не надо.

Ставка налога

Подоходный налог уплачивают физические лица со всех своих доходов. Продажа жилого помещения имеет к НДФЛ непосредственное отношение. Ставки налога:

• Для резидентов – 13% (с дохода от продажи);
• Для нерезидентов – 30% (с полной продажной стоимости).

Что облагается налогом?

• на имущественные вычеты (только для резидентов);
• на расходы, которые понес собственник квартиры, когда покупал ее.

То есть выбрать из 2 вариантов для конкретного объекта недвижимости только что-то одно или имущественный вычет (1 млн. руб.) или затраты на его покупку.

В этой статье речь пойдет о продаже жилой недвижимости и учета имущественного вычета в 1 млн. руб. (квартиры, дома, приватизированной дачи, комнаты, земельного участка, а также долей в этом имуществе). Такое имущество как гаражи, машиноместа, недострой, автомобили - это другое имущество. При продаже его можно воспользоваться имущественным вычетом только в 250 т.руб. (см. ).

Определение срока владения недвижимостью

Как определить, прошел ли срок, после которого можно продать квартиру, чтобы не платить налог? Практически всегда дата отсчета отражена в свидетельстве о праве собственности (выписка из Госреестра) . Есть три исключения:

• наследство - отсчет при получении квартиры в наследство начинается со дня смерти наследодателя.
• кооператив - день выплаты последнего пая или подписания акта передачи. Это дата перехода права на квартиру от кооператива к собственнику.
• если недвижимость была зарегистрирована до 1998 года, то свидетельство на нее не выдавалось. Во внимание принимаются документы того времени (купля-продажа, свидетельства БТИ и пр.).

Для некоторых ситуаций есть свои нюансы, например:

Собственников квартиры было несколько . Один из них выкупает все доли и становится единоличным владельцем недвижимости. Должен ли он платить налог, если на момент продажи квартиры от сделки покупки долей прошло менее 3-х (5-ти) лет? Нет, так как изменение долевой собственности не имеет значения. Если с первоначальной даты регистрации прошло более 3-х (5-ти)лет – НДФЛ платить не надо.

Собственники частных домов могут достраивать их . Нужно ли в этом случае платить налог при продаже недвижимости, если достроенная часть жилья находилась в собственности меньше 3 (или 5) лет? Если внешние границы дома были изменены (были внесены поправки в кадастровый план), то НДФЛ придется заплатить.

Продажа квартиры, приобретенной до 2016 года

Если продать недвижимость раньше 3 лет после регистрации собственности и получить прибыль, то полученный доход будет облагаться НДФЛ. Чтобы сократить сумму налога, можно воспользоваться:

• Вычетом - один миллион рублей. Продавец квартиры, бывшей в собственности меньше 3-х лет, имеет право получить вычет в 1 млн. руб только 1 раз в налоговом периоде (в году). То есть при продаже 2 или более объектов в год его можно использовать только для одного.
• Расходами на ее приобретение - то есть налог уплачивается с разницы между доходом от продажи и первоначальной стоимостью приобретения имущества.

Пример 1 : Квартиру продали за 10,6 млн. руб., покупали за 8,4 млн. руб., НДФЛ можно рассчитать двумя способами, выгоднее второй вариант (собственник вправе выбрать тот вариант расчета налога, который будет наиболее выгоден ему):

• (8,4 – 1) х 13% = 962 000 руб.
• (10,6 – 8,4) х 13% = 286 000 руб.

Использовать имущественный вычет в большинстве случаев нет смысла. Как правило, его используют, если:

• затраты на приобретение жилья меньше 1 млн. рублей (проще воспользоваться этим вычетом, чем подтверждать расходы на покупку);
• квартира получена по наследству (также будет мало расходов, которыми можно снизить налоговую базу);
• была подарена не близким родственником;
• продажа подаренной квартиры (от близкого родственника) в ближайшие 3 года после дарения.

Продажа квартиры, зарегистрированной после 1 января 2016 года

Изменения по налогам при продаже квартиры в 2016 году коснулись:

• Сроков владения жильем , при котором доход от его продажи подлежит налогообложению равен 5 годам (60 месяцев).
• Недвижимости, зарегистрированной с 1 января 2016 года.
• Налогооблагаемой базы : налог от продажи квартиры рассчитывается с наибольшей суммы, после сравнения договорной цены и кадастровой стоимости.

Для кого актуальны эти правила?

• Во-первых, налог с продажи квартир для физических лиц. ИП это не касается.
• Во-вторых, закон действует в отношении недвижимого имущества, которое не используются в коммерции.
• В-третьих, нововведения касаются недвижимости, зарегистрированной после 1 января 2016 г. Для недвижимости, приобретенной до 2016 года, остается освобождение от налогообложения, если срок владения превысил 3 года (36 месяцев).

Пример 2 : Жилплощадь купили в июне 2015 года, а продали в июле 2020 года. Следовательно, НДФЛ с продажи уплачивать не нужно, так она находилась в собственности более трех лет.

Срок владения в 3 года остается:

Однако есть исключения. Срок владения недвижимым имуществом 3 года для последующей реализации без уплаты налога в 2020 году, остается для:

• квартир, которые перешли к их собственникам по наследству;
• имущества, переданного в качестве подарка близкими родственниками (в соотв. со ст. 14 Семейного Кодекса);
• недвижимости, зарегистрированной в ходе окончания приватизации;
• имущества, полученного по договору ренты.

Теперь при расчетах учитывается кадастровая стоимость недвижимости

Уже 2016 года необходимо брать во внимание кадастровую стоимость жилья. Сумма, подлежащая налогообложению – максимальная величина:

• Либо договорная цена;
• Либо кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7.

Другими словами необходимо сравнить цену, по которой квартиру продали и ее фактической кадастровой стоимостью, умноженной на коэффициент 0,7. Платить налог нужно с наибольшего из этих значений.

Пример 3 : Гражданин приобрел квартиру в 2018 году стоимостью 5,8 млн. руб., в 2020г. он ее продал за 7,3 млн. руб. Кадастровая стоимость составляет 8,9 млн. руб. Если кадастровую стоимость умножить на коэффициент 0,7, то сумма равная 6,2 млн. руб. будет меньше, заявленной договорной цены. Поэтому, подоходный налог нужно будет рассчитывать с договорной стоимости реализации 7,3 млн. руб. НДФЛ = (7,3 – 5,8) х 13% = 195 000 руб.

Кадастровая стоимость недвижимости должна быть определена на 01.01.2016 года. Если региональные власти оценку не производили, то для обложения НДФЛ пока берут договорную цену реализации. Аналогично и с расчет будет производится с кадастровой стоимости.

В ситуациях, когда кадастровая стоимость имущества меньше или равна вычету при продаже квартиры (1 млн. руб.), платить налог не нужно, но если она была в собственности менее 3 (5 лет), от подачи декларации гражданин не освобождается.

Пример 4 : Гражданин приобрел дом в мае 2019 года за 672 000 руб., а в январе 2020 года он продал его за 953 000 руб. Выгоднее выбрать имущественный вычет:

• (953 000 – 1 000 000) х 13%) - налога к уплате нет.
• (953 000 - 672 000) х 13% = 36 530 руб.

Как и раньше, собственники имущества могут воспользоваться правом не применять налоговый вычет, а уплатить подоходный налог с разницы между продажной стоимостью и первоначальной суммой приобретения имущества, если для них это выгоднее.

Пример 5 : В 2019 году приобретена комната за 1300 000 руб, в 2020 году продана за 1250 000 руб. Выгоднее воспользоваться не имущественным вычетом, а расходами на покупку, тогда налога к уплате не возникает (1250 000 - 1300 000) х 13% = 0.

Если продаваемая квартира была подарена или досталась по наследству

В этом случае при ее продаже (ранее 36 месяцев) после:

• даты вступления в наследство (день смерти наследодателя);
• даты регистрации собственности (при дарении).

Никаких расходов при ее покупке нет, а расходы (госпошлина и пр.) не сопоставимы со стоимостью продажи. Поэтому выгоднее воспользоваться имущественным вычетом в 1 млн. руб. Причем можно либо использовать вычет либо расходы. Поэтому большинство выбирает вычет.

Пример 6: Гражданин вступил в наследство в 2019 г. и продает унаследованную квартиру в 2020 г. Оценочная стоимость составила 2,5 млн. руб, кадастровая 2,6 млн. руб., продает квартиру за 2,3 млн. Поскольку он владел ею меньше трех лет, нужно заплатить налог, причем оценочную (или кадастровую) стоимость недвижимости нельзя учесть в качестве расходов, т.к. она получена по наследству. Сравниваем кадастровую с договорной (2,6 млн *70%) = 1,82 млн. Т.е. договорная выше, поэтому расчет будет произведен от договорной: (2,3 -1 млн. (вычет))*13%= 169 000 руб. А если не продавать квартиру в течение 36 месяцев, то ни декларации, ни налога платить не надо.

Пример 7: Мать подарила дочери квартиру в 2019 году ( , т.к. близкие родственники), но дочь в 2020 году продает квартиру за 1,8 млн. руб. Налог составит: (1,8 - 1 млн.)*13%=104 000 руб.

Что на счет не резидентов?

Налоговый резидент это физическое лицо (независимо от того гражданин РФ или иностранец), которое непрерывно в рамках календарного года находится в РФ не менее 183 дней. Если физ.лицо большую часть года пребывает за рубежом, то он нерезидент России.

Ранее (до 2019 года) нерезиденты с продажи жилой площади платили положенный налог в размере 30% независимо от того, когда и по каким основаниям приобретена квартира/дом/комната.

Теперь в налоговый кодекс внесли изменения. И нерезидент освобождается от уплаты НДФЛ, если владел недвижимостью:

• 3 года - когда она куплена до 2016 года (или досталась по наследству или подарена близким родственником);
• 5 лет - если собственником стал после 01.01.16 года.

Однако, ни вычет в 1 млн., ни вычет при покупке жилья в 2 млн., ни учет суммы расходов при ее покупке на них не распространяются. Получается, что нерезиденту лучше выждать 3 (5 лет), иначе налог в 30% придется оплатить с суммы продажи квартиры в полном размере.

Продажа и покупка квартир в одном и том же году

Нужно ли платить налог с продажи квартиры, если одновременно (или просто в одном году) была и продана одна квартира, и куплена другая, дороже или дешевле? Да, если проданную квартиру продали дороже, чем купили. То есть образовалась прибыль. Но если Вы ни разу не пользовались имущественным вычетом (как покупатель, 2 млн. руб), то можно сократить налог, подлежащий уплате в данном году. В этом случае собственник имущества имеет право получить сразу два налоговых вычета:

• по купленной квартире , если право на вычет (в 2 млн. руб при покупке) не было использовано ранее (или с 2014 года не использовано в полном объеме).
• при проданной квартире (в 1 млн. руб), если данный вычет не был использован в году реализации имущества по другому объекту (если выгоднее использовать покупную стоимость, то можно воспользоваться расходами на ее приобретение, а не вычетом).

Имущественный вычет в 2 млн. руб при покупке квартиры

При покупке имущества налогоплательщик может воспользоваться имущественным вычетом в размере 2 млн. руб. Но за всю жизнь налогоплательщик может получить такой вычет только один раз. При приобретении жилья после 2014 года, если ранее вычетом при покупке гражданин не пользовался, вычет можно заявить по разным объектам недвижимости, если по одному не было полного погашения. То есть распределить вычет на разное покупаемое жилье.

Чтобы получить вычет, покупая квартиру, обязательно:

• недвижимость должна находиться на территории РФ;
• получить денежные средства на покупку в качестве займа можно только у отечественных кредитных компаний;
• быть резидентом России;
• подтвердить документально сделку и уровень своих доходов.

Когда приобретают недвижимость, вычет уменьшает другие полученные налогоплательщиком доходы (заработную плату, продажу другого имущества, подлежащего налогообложению).

Пример 8 : В 2019 году гражданин приобрел квартиру, стоимостью 1,35 млн. руб. Его средняя заработная плата в месяц 120 т.руб, и в справке 2-НДФЛ за 2019 год доход составил 1 440 000 руб. Он может воспользоваться вычетом при покупке и возместить НДФЛ в размере 175 500 руб (1,35 млн. *13%), а также у него останется остаток (2 млн. - 1,35 млн. = 650 т.руб), который перейдет на другое имущество при покупке. Когда в 2020 году он приобретает дом за 1,62 млн. руб. , он может возместить остаток (при таком же уровне зарплаты) и вернуть 84 500 руб. (13% с 650 000 руб.), удержанного в 2020 году налога из его зарплаты.

Вычеты при продаже одной и покупке другой квартиры, если ранее вычетом в 2 млн. гражданин не пользовался

Расчет налога после реализации квартиры, которая находилась в собственности менее 3 (5) лет, может осуществляться только одним из двух способов:

• С использованием вычетов;
• Путем уменьшения доходов на расходы, понесенные при первоначальной покупке этой квартиры.

Рассмотрим несколько типовых случаев, когда гражданин продал одну недвижимость и в этот же год приобрел другую. При этом налоговым вычетом при покупке (2 млн.руб) он еще не пользовался:

Продаваемая квартира была подарена (наследство) или стоит менее 1 млн. руб.

Пример 9: Продана квартира, полученная в наследство, за 3,4 млн.руб, в этом же году приобретена другая за 2,8 млн. руб., вычетом в 2 млн. гражданин не пользовался ранее: (3,4 млн - 1 млн (вычет при продаже)) = 2,4 млн - налогооблагаемая база. Затем 2,4 млн. - 2 млн (вычет при покупке)= 400 000 руб. новая налогооблагаемая база после получения вычета. Налог к уплате составит 52 000 руб. (400 тыс.руб. *13%).

Пример 10 : Продана квартира за 3,5 млн. руб., куплена она была ранее за 0,8 млн. руб. Затем приобретена вторая квартира за 3,1 млн. руб. Поскольку цена покупки первой квартиры (800 т.руб.) меньше вычета в 1 млн, выгоднее воспользоваться вычетом. Налогооблагаемая база по проданной квартире составит (3,5 - 1 млн.)= 2 500 000 руб. Затем можно воспользоваться вычетом 2 500 000 - 2 000 000 = 500 000 руб, налог составит 65 000 руб.

Если покупаемая квартира менее 2 млн. руб.

Пример 11 : Полученная в наследство квартира продана за 2,3 млн. руб, купили новую квартиру за 1,5 млн. руб. Воспользовавшись вычетом, получилась налогооблагаемая база 2,3 - 1 млн. руб = 1,3 млн. руб. ее можно уменьшить на 1,5 млн. руб., т.е 1,3 -1,5 = - 0,2 млн. руб. Здесь получается - 200 000 руб. т.е. должны возместить из бюджета 13% налога, это 26 000 руб. И только в том случае, если гражданин получит в этом году такой доход (справка от работодателя 2НДФЛ), тогда он получит 26 000 руб из бюджета.

Пример 12 : Продана квартира за 4,3 млн. руб, покупали ее ранее за 2,1 млн. руб. Затем приобретена вторая квартира за 1,7 млн. руб. Налогооблагаемая база при продаже составит 4,3 - 2,1 = 2, 2 млн. руб. Ее уменьшаем на 1,7 млн. руб. 2,2 -1,7 =0,5 млн. руб. С этой суммы нужно уплатить налог 500 000 *13% = 65 000 руб.

Если покупаемая квартира более 2 млн. руб.

Пример 13: В 2019 году гражданин продал старую квартиру за 4,8 млн. руб. (покупал за 3,5 млн. руб), и приобрел новую за 3,1 млн. руб. Право воспользоваться вычетом при покупке новой квартиры у гражданина еще не использовано (2 млн.р):

• Первый способ расчета НДФЛ: (4,8 – 1 (вычет при продаже) – 2 (вычет при покупке)) х 13% = 234 000 руб.
• Второй способ расчета НДФЛ: (4,8 – 3,5(расходы)) = 1,3 млн. руб. Поскольку новая квартира стоит более 3,1 млн. руб, можем воспользоваться полным вычетом в 2 млн. руб. Уменьшаем на вычет 1,3 - 2 млн. руб. = - 0,7 млн. руб. То есть, получается "минус"и если доход гражданина за год (справка 2 НДФЛ) будет 700 000, то 13% (91 000 руб.) будет ему возвращено из бюджета. Если, к примеру, заработная плата за год составила 500 т.руб, то налог к возмещению составит 65 т.руб. А остаток налога 26 000 можно будет возместить на следующий год.
• Получается, что 2 вариант выгоднее налогоплательщику.

Однако некоторые налоговики считают, что можно использовать только один вычет (1 млн. для продавцов), и только потом заявлять другой (2 млн. для покупателей). Здесь с налоговой инспекцией можно поспорить. Такие аргументы уместны, если гражданин продал жилье, к примеру, в 2019 году, а приобрел новое в 2020 году, т.е. сделки были не в одном налоговом периоде. Налогоплательщик платит налог только с разницы всех своих доходов и всех расходов, и если покупка и продажа совершены в одном и том же году, а то он может воспользоваться и вычетом при покупке, и вычетом при продаже.

Продажа доли квартиры

При продаже доли недвижимости также можно уменьшить налогооблагаемую базу на затраты, связанные с покупкой этой доли (пропорционально). Документы, подтверждающие стоимость покупки, должны предоставляться для проверки вместе с декларацией. В этом случае может быть несколько нюансов:

Учет покупной стоимости квартиры при продаже доли

Пример 14: в 2019 г. гражданин купил долю в квартире за 2,3 млн. руб, затем в 2020 году продал ее за 2,5 млн. Владел долей менее 5 лет, налог составит 200 000 *13%= 26 000 руб.

Как правило, доля в квартире не приобретается отдельно. Чаще она достается в собственность вместе с самой квартирой, которую купили дольщики (семья). Тогда расходы на покупку доли или указывают в договоре купли-продажи самой квартиры, или определяют по простой формуле (в случае, если цена стоимости каждой доли в договоре не указана):

Стоимость покупки в целом х Величину доли = Расходы на покупку доли

Пример 15 : Супруги приобрели квартиру за 4, 3 млн. руб, в долевую собственность по 1/2 доли. Через год продали квартиру за 4,5 млн. руб. Т.е. семья получила доход от продажи (4,5 -4,3) = 200 000 руб. Но каждый должен подать декларацию и уплатить одинаковую сумму (4, 5 млн./2 - 4,3/2)*13% = 13 000 руб. И муж, и жена получили доход в 100 000 руб. от продажи своей доли, поэтому каждый платит налог по 13 т.руб.

Учет имущественного вычета в 1 млн. при продаже доли квартиры

При продаже имущества, находящегося в долевой собственности, полная сумма вычета (1 млн. руб) может быть учтена, но должна быть распределена между совладельцами только ПРОПОРЦИОНАЛЬНО их долям. Поскольку такой вычет предоставляется для объекта недвижимости, а не в отношении каждого продавца и не на каждую долю. Получается следующее:

• Использовать полный вычет можно, если продавать долю отдельно, как отдельный объект (т.е. каждый собственник продает свою долю по отдельному договору купли-продажи, и у покупателя получится несколько Свидетельств о собственности (договора с каждым продавцом)), Письмо ФНС от 25 июля 2013 г. N ЕД-4-3/13578, Письмо ФНС от 2 ноября 2012 г. N ЕД-4-3/18611.
• Если же продавать квартиру как единый объект, вместе с другими собственниками (и свою долю в том числе), то вычет в размере 1 млн. руб. будет распределен среди собственников согласно их доле.

Пример 16 : Семья из трех человек продает квартиру, полученную по наследству, следовательно, покупную стоимость учесть в расходах нельзя, можно только использовать вычет. Продана квартира за 4,6 млн. руб., каждый имеет 1/3 доли.

• Вариант 1: Договор купли-продажи составляется один, продается квартира как единый объект. Каждый из собственников уплачивает такой налог (4,6 млн./3 - 1 млн./3)*13%= 156 000 руб.
• Вариант 2: На каждую долю составляется отдельный договор купли-продажи и покупатель получит 3 свидетельства о собственности (выписки из госреестра). Здесь каждый собственник получает вычет по 1 млн. руб. И налог к уплате каждым продавцом составит (4,6 млн./3 -1 млн.)*13%= 69 333 руб. Однако такой вариант может не устроить покупателя квартиры, а также налоговая инспекция расценить подобную сделку как уход от налогообложения.

Бывают ситуации, когда один из дольщиков владеет имуществом более 3 (5) лет и освобождается от подачи декларации и уплаты налога, остальные менее 3 (5) лет и должны отчитаться в ИФНС. Поскольку в договоре купли-продажи квартиры дольщики могут установить любой иной порядок распределения дохода, т.е. не привязанный к размеру их долей, можно бОльшую часть дохода по квартире распределить в пользу освобожденного от налогообложения собственника. И продавать квартиру как единый объект, но в договоре указать сколько стоит каждая доля.

Пример 17 : Мать, дочь и сын продают квартиру за 1,8 млн.руб. в 2020 году. Мать является собственницей своей 1/2 доли более 5 лет, а дети вступили в наследство после смерти отца недавно и владеют по 1/4 доли менее 5 лет. В договоре предусмотрено, что доход от ее продажи было решено распределить следующим образом:

• дочь и сын - каждый по 0, 333 млн. руб,
• мать (1,8 - 0,333 - 0, 333) = 1,134 млн. руб.

Мать не платит налог, поскольку освобождена от уплаты, а дети пользуются вычетом: 0,333 млн. (доход от продажи доли) - 0,333 млн. (1 млн. вычета/3) = 0. Налога к уплате нет, но декларацию с подтверждающими документами дети подать обязаны.

Здесь также есть свои подводные камни, а именно тот факт, что при продаже недвижимости с 2016 года расчет налога будет зависеть от кадастровой стоимости (не менее 70%), и налогооблагаемая база должна рассчитываться пропорционально доле собственников. Если договорная стоимость меньше 70% от доли по кадастровой стоимости, то расчет ведется от последней, а не той, что указана в договоре.

Вернемся к примеру 17 , если кадастровая стоимость такой квартиры составляет 1,9 млн. руб. Тогда 1/4 доля дочери и сына будет по 475 000 руб. Для расчета НДФЛ налогооблагаемая сумма не должна быть менее 70% от кадастровой, а именно не менее 332 500 руб, здесь же договорная сумма составляет 333 333 руб, значит расчет ведется от договорной, и дочь и сын налог не платят.

Когда подавать декларацию и платить налог

Расчет налога (даже если он нулевой), заявление вычета, факт продажи имущества, которое находилось в собственности менее 3-х (5-ти) лет нужно отразить в декларации 3-НДФЛ.

• Срок для декларации - в следующем после продажи/покупки квартиры году - до 30 апреля .
• Срок перечисления налога - если есть налог к уплате, до 15 июля.

Чтобы сэкономить на заполнении декларации (в среднем за ее заполнение частные организации берут 500 - 2000 руб), можно самостоятельно разобраться, там нет ничего сложного. Следует скачать программу и интуитивно ее заполнить, см. (здесь смотрите как заполнить сведения о себе, а коды ставите другие):

• Код дохода:
  • 1510 - договорная сумма продажи квартиры, дома
  • 1511 - договорная сумма доли квартиры, дома
• Код расхода/вычета
  • 901 - если имущественные вычет в 1 млн. руб.
  • 903 - если подтвержденные расходы на ее приобретение.

Документы, прилагаемые к декларации

К декларации 3-НДФЛ приложить копии всех, подтверждающих сделку документов:

Способы представления:

• Почта - можно отправить пакет документов по почте с описью вложения, дата отправки считается датой приема документов налоговой.
• Лично - можно лично (предпочтительнее).
• По доверенности - также может падать документы представитель по заверенной нотариусом доверенности.
• Через личный кабинет на сайте ФНС , то есть в электронном виде.

Составляйте пакет документов в 2 экземплярах, один должен оставаться у вас (с отметкой в перечне о принятии налоговой), другой направляться в ИФНС.

НДФЛ можно оплатить в любом банке. Получить необходимые реквизиты лучше в налоговой инспекции, также можно найти на сайте ИФНС или через портал Госуслуги.

Последствия: не заплатили налог при продаже квартиры и/или не предоставили 3-НДФЛ в налоговую

Если не сдать декларацию вовремя и/или просрочить уплату налога (крайний срок 30 апреля), могут быть наложены следующие взыскания:

• Штраф 1000 рублей – если в декларации налог к перечислению равен 0.
• Штрафы : от 5% до 20% (30%) от суммы налога к уплате за каждый месяц просрочки, если не представить декларацию (до 30%) и не заплатить налог до 15 июля (до 20%, если злостный неплательщик, то 40%).
• Пени - ежедневное начисление пени, начиная с 16 июля (см. калькулятор расчета пени и штрафов на сайте ipipip.ru/shtrafi/).
• При полном отказе от уплаты налога, размер которого превышает 900 тыс. руб, наступает уголовная ответственность.

Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней.

215 комментариев

Здравствуйте! В этой статье мы расскажем, кто должен оплачивать налог с продажи квартиры и каким образом он рассчитывается.

Сегодня вы узнаете:

1. В каких случаях налог не платится;
2. Как его можно снизить;
3. Каким образом оформляется отчёт о доходах.

Кто платит налоги с продажи квартиры

Любые полученные доходы облагаются налогами. также не считается исключением, так как результатом этого процесса становится получение некоей суммы.

Человек, продавший собственную квартиру, становится налогоплательщиком и обязан отчитаться перед государством за полученные средства.

Оплачивает сумму налога именно бывший владелец недвижимости после продажи. Декларация подаётся в году, следующем за годом совершения сделки с жильём. То есть, по квартире, проданной в любом месяце 2019 года, декларация 3-НДФЛ сдается до 30.04.2020 г., а налог уплачивается до 15 июля 2020 г.

Налогоплательщик имеет обязанность самостоятельно или через законного представителя отправиться в налоговые органы по адресу места жительства и предъявить заполненную по всем нормам форму . В противном случае придётся заплатить штраф, а иногда дело может дойти до и до судебных разбирательств.

Человек, который приобретает жильё, не платит при покупке никаких налоговых взносов. Он становится плательщиком только при последующей сделке купли-продажи с данной недвижимостью. Как часто ни продавалась бы квартира, каждый раз при смене владельца будет уплачиваться налог согласно с нормами закона.

Оплата налога, если квартира покупалась до 2016 года

Любая квартира, которая была куплена до 1 января 2016 года, облагается налоговым платежом, если она была во владении менее 3 лет. При этом период рассчитывается в количестве месяцев. Их должно быть ровно 36, чтобы избежать уплаты НДФЛ. Этот период начинает отсчитываться от даты регистрации сделки в РосРеестре.

Свидетельство на жильё содержит дату совершения купли-продажи. На неё и необходимо ориентироваться при расчёте срока. Если недвижимость покупалась в сентябре 2015 года, то продать её без налога возможно в любом месяце 2019 года.

Но существуют некоторые исключения, когда дата регистрации права на недвижимость не имеет значения, а отсчет срока ее владением считается иначе.

• Недвижимость, полученная по наследству. Датой возникновения права на нее будет день открытия наследства (смерти бывшего владельца).
• Кооперативная недвижимость. Право собственности на нее возникает после уплаты паевых взносов и подписания акта приема-передачи недвижимости.
• Недвижимость, полученная до 1998 года, в то время, когда не требовалось оформления Свидетельства на правовладения ею.

Еще важно то, что если недвижимость перешла к владельцу по долям, к примеру, ½ квартиры была куплена, а другая половина получена по наследству, то отсчет права на владение недвижимостью начинается с момента регистрации первой половины квартиры. Увеличение размера владения, в этом случае, не играет никакой роли.

После продажи квартиры свидетельство на собственность вычёркивается из базы РосРеестра и отдаётся на руки бывшему владельцу. Оно больше не имеет силы, но понадобится в налоговой инспекции для подтверждения срока владения квартирой.

При расчёте налога используется договорная стоимость квартиры. Сумма, обозначенная в между сторонами, является основой для оплаты НДФЛ. Именно этот документ вам нужно будет впоследствии предоставить в налоговые органы, чтобы подтвердить уплаченный налог.

Изменения от 2016 года, которые действуют и в 2019 году

Законодательные акты в 2016 году претерпели некоторые поправки. С 1 января порядок уплаты налога изменён.

Обновления касаются:

• Периода владения недвижимостью;
• Расчётной стоимости жилья.

Теперь те собственники, которые стали владельцами квартиры в 2016 году, освобождаются от налога при продаже жилья по истечении 5 лет или 60 месяцев.

Если вы купили квартиру в 2016 году, а продали её спустя три года, то нужно оплатить налог. Это нововведение было создано в целях борьбы с различного рода махинациями при продаже недвижимости. Подобным образом государство старается стабилизировать рынок недвижимости и избавиться от многочисленных мошенников.

Правда, в законе есть некоторые исключения, позволяющие не уплачивать налог с продажи квартиры, в случае если она была в собственности 3 года:

• Квартира или иная живая площадь перешла в собственность по договору дарения от близкого родственника, а также получена по наследству.
• Недвижимость приватизирована ее владельцем.
• Жилая площадь перешла в собственность по договору ренты.

Если ранее при продаже жилья учитывалась лишь договорная стоимость, которую указывали стороны договора, то с 2016 года для этих целей применяется кадастровая стоимость. Её величина рассчитывается на 1 января каждого года с учётом влияния разных экономических факторов.

Продажная стоимость недвижимости не может быть ниже 70% от кадастровой цены квартиры, установленной законодательно. Если в договоре купли-продажи цена недвижимости указана ниже этого показателя, то налог все равно будет начисляться, исходя из него.

Пример. В договоре вы обозначили цену квартиры 3 500 000 рублей, а кадастровая стоимость составляет 8 700 000, 70% от данной суммы будет составлять 8 700 000*70% = 6 090 000 рублей. Так как этот показатель выше указанной вами стоимости, то и налог будет рассчитываться с кадастровой стоимости. Если же договорная цена окажется выше, то она будет использоваться в качестве налоговой основы.

Размер налога и база для его начисления

Налог на доходы физических лиц при продаже жилья составляет 13%. Эта ставка фиксированная и не зависит от цены на недвижимость. Она применяется только для резидентов, т. е. лиц, проживающих в стране свыше 183 дней в году. Для нерезидентов ставка приравнена к 30%.

С какой же суммы берётся налог? Он уплачивается с налоговой базы, которой считается доход, вырученный от продажи недвижимости. Иными словами, стоимость квартиры, обозначенная в договоре, – это основа для расчёта НДФЛ.

Пример. Если цена продажи квартиры равна 4 500 000 рублям, то в налоговую придётся заплатить 4 500 000*13% = 585 000 рублей. Нерезидент оплатит 4 500 000*30% = 1 350 000 рублей.

Сумма налога переводится по реквизитам, которые вы можете узнать в налоговой службе по месту жительства. Платёж можно осуществить через любой банк, предоставляющий такую услугу. Переводы в личном кабинете интернет-банка также подойдут для этих целей.

Уменьшение суммы НДФЛ

Мы рассмотрели, каким налогом облагается продажа. Теперь узнаем, как можно снизить его сумму. Чем выше стоимость жилья, тем больший налог подлежит уплате. Нередко суммы настолько велики, что оплатить НДФЛ по карману не каждому продавцу.

Из данной ситуации государство предусмотрело выход. Существует три способа уменьшить налогооблагаемую сумму и стоимость налога.

Они включают:

• Вычет в 1 млн. рублей;
• Учёт понесённых затрат;
• Получение имущественного вычета из бюджета.

Каждый налогоплательщик может применить один любой из вышеперечисленных способов для уменьшения платежа в налоговую службу. Они не могут применяться одновременно в одном году при продаже нескольких квартир или одного жилья. Каждый из них может использоваться налогоплательщиком только один раз в отчётном периоде.

Если в году продаются две квартиры семейной парой, то воспользоваться одним способом снижения налога можно дважды, поочерёдно каждому члену семьи. Например, продав одно жильё, скидкой в 1 000 000 рублей воспользуется супруг, а при продаже другой квартиры этот же способ применяет его жена.

Каждым вычетом можно воспользоваться, если квартира находилась в собственности менее пяти или трёх лет. Теперь мы остановимся на каждом способе более подробно и разберёмся, как правильно рассчитать налог с их помощью.

Имущественный вычет в 1 миллион рублей

Уменьшить налог с физических лиц можно любым способом, который является в конкретной ситуации наиболее выгодным. Применяя разные методы, можно добиться уплаты минимальной суммы.

Вычет в 1 000 000 рублей применяется любым желающим для расчёта НДФЛ. К примеру, если ваша квартира стоит 6 700 000 рублей, то сумма налога составит 6 700 000*13% = 871 000 рублей. Если принять во внимание вычет, то НДФЛ приравнивается к (6 700 000 – 1 000 000)*13 = 741 000 рублей.

Из примера видно, что второй вариант более выгодный по деньгам. В этом случае налогоплательщику придётся расстаться с меньшей суммой. Также данный вычет часто применяется при небольшой стоимости недвижимости.

Если цена вашей квартиры составляет 970 000 рублей, то налог без вычета равен 970 000*13% = 126 100 рублей. Используя уменьшение налоговой базы, получим следующий результат: 970 000 – 1 000 000 = -30 000 рублей. Иными словами, налоговая база приравнивается к нулевой. В этом случае продажа будет без налога, так как его значение составит «0».

Так можно снизить основу для расчёта налога и рассчитать гораздо меньший налог к уплате. В некоторых случаях продавцу вообще не нужно вносить взнос в налоговую инспекцию.

Понесённые расходы для снижения налога

Не всегда вычет в 1 000 000 рублей выгоден налогоплательщику. Бывает его использование нецелесообразным в случае, когда понесённые затраты значительно больше этой суммы.

К таким расходам могут относиться:

• Изначальное приобретение квартиры по одной цене, а продажа за меньшую стоимость;
• Затраты на ремонт;
• Взносы за кредит (ипотеку).

Все вышеуказанные случаи помогут уменьшить облагаемую сумму дохода. К примеру, квартира покупалась за 3 100 000 рублей, а продаётся за 2 800 000 рублей. Налоговая база составит 2 800 000 – 3 100 000 = -300 000 рублей. То есть, она приравнивается к нулю, и налог платить не надо. Если бы использовался вычет в 1 000 000, то 3 100 000 – 1 000 000 = 2 100 000 рублей, и НДФЛ составит 273 000 рублей.

Очевидно, что последний вариант в рассматриваемой ситуации невыгоден. Всегда учитывайте, что при продаже жилья по цене, меньшей стоимости покупки, налог платить не придётся.

Для налоговой инспекции потребуется обязательно представить документы, подтверждающие право на получение вычета:

• Договор купли-продажи с указанной суммой продажи;
• Расписка приобретателя в получении всей суммы;
• Ипотечное соглашение с банком;
• Чеки и квитанции на проведение ремонта, приобретение стройматериалов.

Имущественный налоговый вычет при покупке жилья

Каждый работающий человек, получающий официальный заработок, может вернуть из бюджета 13% от цены приобретённого жилья в сумме не более 2 000 000 рублей. Данный вычет предоставляется только тем лицам, которые могут представить официальные справки о доходах.

При продаже недвижимости, которая находилась в собственности менее трёх или пяти лет, можно использовать взаимозачёт между уплачиваемым налогом и вычетом. Это работает, если ранее имущественный вычет не использовался налогоплательщиком или получен в неполном объёме.

Если стоимость жилья составляет 10 000 000 рублей, то налоговая база с использованием вычета составит 10 000 000 – 2 000 000 = 8 000 000 рублей. Если какая-то сумма вычета уже применялась в предыдущих отчётных периодах, то можно использовать оставшуюся часть.

Данную скидку при оплате НДФЛ можно получить при покупке любого количества квартир, но в размере, не превышающем 260 000 рублей (2 000 000*13%). Её сумма возвращается из уплаченных взносов НДФЛ за каждый год на расчётный счёт налогоплательщика.

Также вычет допускается использовать и для уменьшения суммы налоговой базы. В этой ситуации он не выплачивается на руки.

Налог с продажи долей

Нередко у недвижимости несколько владельцев, каждый из которых распоряжается определённой долей в ней.

В таком случае подоходный налог платится в зависимости от того, каким образом продаётся квартира:

• В качестве общей собственности;
• Путём разделения долей.

В первом варианте любой вычет используется в целом на жильё один раз. Второй случай позволяет каждому отдельному собственнику воспользоваться вычетом.

Пример. В квартире 2 собственника, которые продают недвижимость как нераздельную. Они решили поделить деньги после продажи. Общая стоимость жилья 4 800 000 рублей. (4 800 000 – 1 000 000)*13% = 494 000 рублей – это налог к уплате.
Если же собственность долевая, и каждому из двух владельцев принадлежит 1/2, то налог рассчитывается следующим образом: (4 800 000: 2 – 1 000 000)*13% = 182 000 рублей заплатит каждый из собственников.

Если у квартиры есть несколько собственников, они платят НДФЛ пропорционально свой доле. Налоговый Кодекс этого не запрещает.

НДФЛ для наследников квартир

Квартира, которая приобретена по наследству согласно завещанию или ГК РФ либо подаренная близким родственником, также облагается по ставке 13%.

Уплатить взнос придётся тогда, когда жильё находилось в собственности меньше трёх лет. Определить срок владения жильем можно, исходя из оформленного права на него, отраженного в Свидетельстве о регистрации права собственности на недвижимость. Но для наследников квартир существуют некоторые исключения. Дата отсчёта срока распоряжения ею будет день, когда открылось право на наследство, после смерти бывшего владельца.

Часто при продаже подобной квартиры собственники сталкиваются с некоторыми трудностями. Например, могут отсутствовать бумаги, подтверждающие первоначальную сумму приобретения жилья. В этом случае невозможно предоставить соответствующие бумаги налоговому сотруднику и получить скидку в размере понесённых расходов.

Узнаем, какая сумма облагается налогом в данном случае. Использование вычета в 1 000 000 рублей – наиболее подходящий вариант, который используется большинством наследников. Если продажная стоимость квартиры составляет 5 400 000 рублей, и сделка состоится через 2.5 года после смерти завещателя, то налог составит (5 400 000 – 1 000 000)*13% = 572 000 рублей.

Продажа дарственной квартиры после трёх лет её владения избавляет собственника от крупной суммы налога. Также не придётся обращаться и в налоговые службы для регистрации декларации 3-НДФЛ,

Платят ли налог пенсионеры

Законодательство не предусматривает каких-либо льгот при оплате НДФЛ для пенсионеров. Ставка является фиксированной и не зависит от количества лет плательщика.

Лица пенсионного возраста могут воспользоваться любым из вышеперечисленных способов уменьшения налоговой базы. Они применяют вычеты или отнимают затраты на покупку жилья из налогооблагаемой базы.

Если же недвижимость была 3 года в собственности или 5 лет, то пенсионер не оплачивает НДФЛ в размере 13%. В этом случае нет необходимости обращаться в налоговые органы и предоставлять декларацию, так как соблюдены требуемые законом периоды владения квартирой.

Регистрация декларации

Декларация по форме 3-НДФЛ по сумме от продажи жилья подаётся в налоговые органы по адресу места жительства до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Оплатить обозначенную в ней сумму следует успеть до 15 июля этого же года. Нарушение сроков приведёт к начислению штрафов и пени.

Подать декларацию возможно в режиме «онлайн» через личный кабинет. Для этого рекомендуется изначально обратиться в справочное бюро налоговой службы за получением логина и пароля. Результат проверки можно увидеть там же.

Принести заполненные документы в инспекцию допускается лично или через представителя на основе доверенности.

Заполняется декларация лично или через специализированные фирмы, оказывающие такую услугу за плату. Её можно оформить в электронном формате, а затем распечатать либо заполнить от руки. Составляется декларация в двух экземплярах: один остаётся у оператора, а другой передаётся вам с отметкой о принятии.

К декларации следует прикрепить следующую документацию:

• Паспорт;
• Заявление на предоставление вычета;
• Документы, подтверждающие цену покупки и продажи;
• Квитанции, чеки или банковский договор для возмещения собственных затрат;
• При использовании имущественного вычета – реквизиты для начисления суммы из бюджета и соответствующее заявление при необходимости;
• Реестр, содержащий наименование и количество приложенных документов.

В 3-НДФЛ не допускаются опечатки или исправления. При их наличии документ становится недействительным. С учётом того, что листы проходят компьютерную проверку, вручную заполнять графы рекомендуется крайне аккуратно.

Достоверность составленной декларации осуществляется сотрудником налоговой инспекции в течение трёх месяцев. При выявлении ошибок вам сообщат о них посредством звонка и попросят составить вторичную декларацию.

Чем грозит несвоевременная уплата налога

Даже если налогоплательщик не предоставит отчёт после продажи жилья ранее трёх либо пяти лет владения ею, будет начисляться штраф. Он приравнивается к одной тысяче рублей.

Если согласно декларации, налог по результатам применения вычета нулевой, то всё равно нужно обратиться в инспекцию и отчитаться о полученных доходах.

Сумма штрафа начисляется, если декларация подана позднее 30 апреля. Если сумма налога, обязательная к уплате, не внесена до 15 июля, то за каждый день просрочки начисляется пеня.

Если налогоплательщик отказывается уплатить сумму налога свыше 600 млн. рублей, он привлекается к уголовной ответственности. В данной ситуации решение выносит суд.

Для многих собственников одним из самых актуальных вопросов при продаже квартиры является порядок и размер налога с продажи квартиры, то есть с дохода, полученного от сделки купли-продажи. Данный вид налогообложения по сути мало чем отличается от налога с любых других доходов гражданина, за некоторыми особенностями.

В данной публикации мы разберемся каким образом регламентируются налоги с продажи квартиры действующим налоговым законодательством Российской Федерации.

«Налог с продажи квартиры» - это налог на доходы физических лиц

Определение налога с продажи недвижимости официально не закреплено в НК РФ, и в действующем законодательстве такой термин как «налог с продажи жилья» не применяется. Налоговый кодекс закрепляет с суммы дохода от продажи любого жилого объекта, однако, существенную роль в этом вопросе играет и то, сколько лет данная недвижимость была собственностью продающего.

При продаже квартиры / комнаты /доли в квартире и любого другого жилья, находящегося в собственности физического лица менее 3 лет, образуется доход, который по налоговому кодексу облагается налогом на доходы физических лиц. Поэтому налогоплательщик в налоговый орган по месту жительства, в которой задекларировать полученные от продажи такого недвижимости доходы.

При этом важно знать, что в соответствии с Налоговым Кодексом РФ при продаже квартиры собственнику . Сумма имущественного налогового вычета составляет 1 миллион рублей при условии, что квартира принадлежала налогоплательщику менее 3-х лет.

Если жилье продано дороже чем за 1 млн. рублей, то продавец оплачивает подоходный налог в государственную казну с той суммы, которая выше одного миллиона рублей, согласно статьи 220 НК РФ. (скачать бланк 3-НДФЛ декларации вы можете с официального сайта Федеральной Налоговой Службы http://www.nalog.ru/)

Расчет налога с продажи квартиры в собственности менее 3 лет

Давайте рассчитаем размер налога с продажи квартиры, например, если собственник продает жилье за 6 250 000 рублей, НДФЛ необходимо будет выплатить за минусом миллиона – то есть с суммы 5 250 000 рублей. Сумма непосредственно подоходного налога будет высчитываться следующим образом:

6 250 000 - 1 000 000 = 5 250 000 * 13% = 682 500 рублей

эта сумма и будет составлять подоходный налог в данном случае.

При этом налоговым законодательством также определено, что собственник, продавший жилье, имеет возможность вместо налогового вычета уменьшить сумму полученных доходов от продажи на сумму расходов, тем самым снизив налогооблагаемую сумму дохода, по которой высчитывают сумма обязательных к уплате налогов. Уменьшить налог можно на сумму расходов, которая была затрачена собственником в процессе получения дохода от продажи квартиры . К таким расходам можно отнести затраты на услуги риэлтора, расходы на ремонт или отделку недостроенного помещения для последующей продажи. Расходная часть должна быть в обязательном порядке зафиксирована документально, а также иметь прямое отношение к продаже указанной недвижимости.

Давайте рассмотрим этот вариант более подробно на примере. Если физическое лицо продает объект недвижимости за 4 млн. рублей, но в то же время может подтвердить предпродажные расходы на сумму 2 млн., то расчет будет производиться таким образом:

(4 млн. – 2 млн.) * 13% = 2 000 000 * 13% = 260 000 рублей.

Итоговая цифра в данном случае составит 260 тысяч рублей, которые и будут являться налогом на доходы физических лиц в данном случае продажи квартиры и расчета НДФЛ по схеме уменьшения доходов на сумму расходов.

Собственник вправе решать, каким способом выгодней производить расчеты. Вариант уменьшения налогооблагаемого дохода на сумму расходов более приемлем в том случае, если расходы при продаже жилья превышают сумму в миллион рублей.

Если одним и тем же собственником за один год было продано две квартиры, то он вправе по сделке с одной из проданных квартир оформить имущественный налоговый вычет, а по другой – уменьшить сумму дохода на расходы.

Налоги с продажи квартиры в собственности более 3 лет

При сроке владения квартирой / комнатой / и любым другим жилым помещением более 3-х лет, собственник при продаже такого жилья не платит налог на доходы физических лиц с подобной сделки согласно ст. 220 Налогового Кодекса Российской Федерации.

Штрафы за неподачу декларации 3-НДФЛ и неуплату налога

Если после завершения сделки продажи квартиры у вас образовался налог, но вы не подали 3-НДФЛ декларации и не оплатили налог на доходы физических лиц своевременно, то вам грозит штрафы, а за уклонение от уплаты налогов и сборов с физического лица наказание вплоть до уголовной ответственности.

1. Согласно ст. 119 НК РФ («Непредставление налоговой декларации») налогоплательщику не подавшему декларацию 3-НДФЛ вовремя (не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры) грозит штраф в размере 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% от общей суммы начисленного налога.
2. Согласно ст. 122 НК РФ («Неуплата или неполная уплата сумм налога») налогоплательщику не подавшему декларацию 3-НДФЛ и не заплатившему НДФЛ до 15 июля года, следующего за годом продажи жилья, грозит штраф в размере 20% от налога. Мало того, если неуплата налога была допущена умышленно, и налоговая сможет это доказать, что размер штрафа вырастет до 40%! (Если вы ошибочно не подали 3-НДФЛ декларацию и не заплатили соответствующий налог, и сами это обнаружили, после чего оплатили налоговую сумму и пенни за просрочку, то данного штрафа можно избежать. Если же факт неподачи и неуплаты был обнаружен сотрудниками налоговой, то штраф вы, скорее всего, заплатите).
3. В случае, когда вы не подали декларацию в налоговую и не заплатили налоги до 15 июля, то помимо штрафа в размере 20% от сумму неуплаченного налога вам будут начисляться пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки после 15 июля года, следующего за годом продажи квартиры
4. Если вы не подали декларацию и не заплатили НДФЛ до 15 июля в размере превышающем 600 000 рублей (к примеру, продали за 5 900 000 рублей квартиру, доставшуюся вам по наследству и сумма НДФЛ по формуле 5 900 000 - 1 000 000 (налогового вычета) * 13% составила 637 000 рублей), то вы можете попасть под действие ст. 198 УК РФ («Уклонение от уплаты налогов и сборов с физического лица»).

Риски занижения стоимости квартиры в договоре купли продажи

При продаже объектов недвижимости, находившейся в собственности менее 3-х лет подоходный налог может составлять приличную сумму, поэтому для некоторых владельцев, продающих своё жилье, велик соблазн занизить стоимость квартиры , в расчете на то, что при искусственном занижении стоимости квартиры в договоре купли продажи до 1 миллиона рублей, продавцу не придется платит налог на доходы физических лиц.

Сразу стоит отметить, в налоговой про все эти фокусы и махинации знают, и подобное занижение цены по договору расценивается как экономическое преступление! В последние годы налоговые работники более внимательно отслеживают такие нюансы заключения сделок с подачей деклараций 3-НДФЛ с заниженными цифрами и тесно взаимодействуют с силовыми ведомствами страны для пресечения подобных преступлений.

Наказание за неуплату налогов в крупных размерах предусматривает:

Штраф в размере от ста тысяч до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо принудительные работы на срок до одного года, либо арест на срок до шести месяцев, либо лишение свободы на срок до одного года.

Помимо уголовной ответственности за попытку ухода от налогов продавца недвижимости, для покупателя жилья существует ненулевая вероятность потерять деньги, если сделка купли-продажи квартиры будет признана ничтожной, деньги он сможет вернуть не более той суммы, что прописана в договоре.

Во-вторых, если в будущем вы соберетесь продать квартиру, купленную вами по договору с заниженной стоимостью (чтобы уменьшить размер налога с продажи квартиры), ранее чем после трёх лет владения, то вернуть себе НДФЛ во время будущей продажи вы сможете только с той суммы, которая была занижена, то есть разница между ценой, по которой вы реально будете продавать уже свою квартиру, например, через 2 года и ценой, по который вы её, якобы, купили, будет бОльшей, чем в реальности, а значит, вам в будущем придется заплатить большую сумму НДФЛ с продажи этой квартиры.

Так что покупая квартиру и столкнувшись с предложением занижения стоимости квартиры в договоре купли продажи оцените риски правильно! И если вы не хотите помогать налоговой собирать законные налоги с продавцов недвижимости, то подумайте о себе и о рисках потерять свои деньги, или переплатить налоги в будущем.

Цены на рынке недвижимости на протяжении длительного периода остаются неизменными, при этом сохраняется тренд к снижению. По итогам 2017 года можно сказать, что сложились благоприятные условия для покупки недвижимости, связанные еще и со снижением ставки по ипотеке, которая достигает 7% годовых. Действуют льготные программы, государственные субсидии, скидки от застройщиков. Так стоит ли покупать жилье или лучше отложить сделку на следующий год? Каковы перспективы рынка недвижимости? Является ли вложение денег в жилье выгодным и экономически оправданным?

Ситуация на рынке недвижимости в конце 2017 года

Рынок недвижимости по итогам 2017 года отмечает тенденцию к снижению цен, что позволяет приобрести жилье при умеренной плате. Спрос населения ограничен, а предложение постоянно растет. В Москве складывается такая ситуация:

Застройщики постоянно проводят акции, партнерские и ценовые скидки для клиентов, что вызвано жесткой конкуренцией в отрасли. По итогам 2017 года цены не увеличились, однако существенно вырос ввод в эксплуатацию новых корпусов.

Стоит ли жителям столицы покупать квартиры в ипотеку или лучше подождать следующего года? Эксперты считают, что сегодняшняя ситуация на рынке недвижимости является наиболее благоприятной для приобретения жилья. Наиболее низкая ставка по ипотеке – 6,75%, она субсидируется застройщиком. Конечно, можно ожидать, что в ближайшие годы будет применена акционная ставка – 6%, но уже сейчас приобретать квартиры выгодно.
Сегодня ипотечные ставки существенно снизились, а банки реализуют разнообразные схемы покупки объектов. Даже если в 2018 году ипотека окажется выгоднее, можно рефинансировать действующей кредит.
Покупать жилье в ипотеку или лучше накопить нужную сумму? Безусловно, это решает каждый человек самостоятельно. Если вы нашли подходящую квартиру, которая вас полностью устраивает по цене, стоит взять кредит. Если же оптимальных предложений на рынке пока нет, можно продолжать копить. Правда, есть риск финансовых потрясений и потери сбережений, как это было в 2014 году. Тем, кто копит, лучше большую половину сбережений перевести в валюту и положить в Сбербанк или ВТБ – наличными в ячейку.

Ценник на жилье от застройщика оказывается ниже ввиду невысокого спроса и внушительного объема вводимых в эксплуатацию квадратных метров. Какая же сумма нужна, чтобы приобрести первичное жилье?

В целом, покупка квартиры от застройщика – это наиболее привлекательный вариант. Мало того, что вас ждут акции, сниженные ставки, так и цены оказываются доступными. Так, выбрав квартиру в новом комплексе «Лайнер» и оплатив 100% ее стоимости, вы получите дизайнерскую отделку и кухню, оборудованную современной техникой.

Стоит ли ждать, что цены в Москве на жилье снизятся, а покупать квартиры будет значительно выгоднее, чем сейчас? Такая тенденция существует, но строить долгосрочные прогнозы проблематично. Эксперты полагают, что к 2021 году цены достигнут таких показателей:

Но говорить о средней цене не стоит, ведь она зависит не только от перспектив развития рынка, уровня спроса и предложения, но и выбранного объекта, его расположения, наличия инфраструктуры.
Инвестиционная привлекательность недвижимости пусть и снижена по итогам прошлых лет, но по-прежнему сохранится. Вкладывать деньги на стадии строительства, а затем перепродавать квартиры по переуступке все так же целесообразно. На рынке еще остаются классические инвесторы, приобретающие квадратные метры для перепродажи через несколько лет, а также для сдачи в аренду.
Ждать резкого снижения цен в 2018 году не приходится, хотя покупатели могут найти интересное предложение за счет внушительных скидок от застройщика. Правда, обычно акции действуют не на весь объем квартир – гарантировать, что предложение вас устроит, нельзя. Не приходится рассчитывать и на существенное снижение цен – стоимость жилья и так предельно низкая, а учитывая постоянное подорожание земли, стройматериалов и возведения, застройщики просто не могут допустить еще больших скидок.
Покупать квартиру в ипотеку сегодня действительно стоит, особенно, если ваши накопления растут недостаточно быстро. Если же вам удается откладывать не менее 100-200 тысяч в месяц, стоит подождать, чтобы не брать большую сумму в долг у банка.
перспективы рынка недвижимости,

Ситуация на рынке недвижимости в конце 2017 года Рынок недвижимости по итогам 2017 года отмечает тенденцию к снижению цен, что позволяет приобрести жилье при умеренной плате. Спрос населения ограничен, а предложение постоянно растет. В Москве складывается такая ситуация:

• Недвижимость все меньше интересует инвесторов и спекулянтов, планирующих вложить деньги в краткосрочной перспективе;
• В отличие от рынка других городов, в столице большим спросом пользуется элитное жилье – застройщики возводят здания премиум класса. Так, в Раменках в скором времени появится свыше 140 тыс. кв.м. жилья бизнес-класса;
• Вкладывать деньги целесообразно на ранних стадиях строительства, так, в комплексе «Садовые Кварталы» цена метра изначально составляет 450 тыс. рублей, а на стадии готовности возрастает до 600 тысяч;
• Качество объектов существенно улучшилось по сравнению с прошлым десятилетием. С ростом конкуренции растет и уровень комфорта – объекты комфорт-класса снабжены развитой инфраструктурой и необычными планировочными решениями;
• Стираются границы между классами жилья, а приобрести квартиру уровня комфорт можно даже дешевле эконом-сегмента.
• По-прежнему огромным спросом пользуются квартиры малой площади и соответствующей цены. Купить сразу большую и комфортную квартиру в Москве могут себе позволить далеко не все.

Ипотека – стоит ли брать в 2017 году?

Что выгоднее: жилье за МКАД или в его пределах?

1. Если не принципиальна близость к центру, за МКАД можно подобрать массу интересных вариантов. К примеру, в Новой Москве в ЖК «Испанские Кварталы» за 6,5 млн. рублей реализуют трехкомнатные квартиры;
2. Если ищете жилье с развитой инфраструктурой поблизости, однокомнатные апартаменты – наиболее доступный бюджетный вариант. За 5,3 млн. можно купить студию на Ходынском поле с ТРЦ «Аквапарк», школами и детскими садиками поблизости;
3. Вторичное жилье реализуется по цене, которая напрямую зависит от расположения здания и желаний собственника.

Перспективы развития рынка недвижимости: чего ожидать?

• Вторичное жилье – 100-140 тысяч рублей за кв.м.;
• Новостройки эконом-класса – 100 тысяч;
• Жилье сегмента комфорт – 120-140 тысяч;
• Бизнес-класс – менее 200 тысяч.

Главная » Канализация » Налог на продажу приватизированной квартиры. Налог с продажи квартиры по новым правилам